ĐẶT CỌC RỒI “BỂ KÈO”: KHÔNG PHẢI TRƯỜNG HỢP NÀO CŨNG BỊ PHẠT CỌC!
Đặt cọc rồi không ký hợp đồng, bên nhận cọc có phải trả lại tiền và chịu phạt? Đã ký hợp đồng nhưng sau đó vi phạm thì có bị phạt cọc? Chậm trả lại tiền cọc có phải trả lãi?
Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, hướng dẫn nhiều vấn đề đáng chú ý khi giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
(Ảnh minh họa)
1. Không thỏa thuận về phạt cọc thì xử lý thế nào?
Theo khoản 1 Điều 6, nếu các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc:
* Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: phải trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
* Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Tuy nhiên, việc xử lý còn phải xét các trường hợp cụ thể được hướng dẫn dưới đây.
2. Có trường hợp hợp đồng không giao kết hoặc không thực hiện được nhưng không phạt cọc
Theo điểm a khoản 3 Điều 6, khi các bên không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc, bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự.
Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Ví dụ ngay trong Nghị quyết: Hai bên đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Bên nhận cọc cam kết trong 03 tháng phải hoàn tất thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận; nếu vi phạm thì chịu phạt cọc.
Hết thời hạn, bên nhận cọc chưa được cấp Giấy chứng nhận do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù đã nộp hồ sơ đúng quy định. Trường hợp này được xác định là trở ngại khách quan và bên nhận cọc không phải chịu phạt cọc.
3. Cọc chỉ để bảo đảm ký hợp đồng: đã ký rồi, vi phạm sau đó có thể không bị phạt cọc
Điểm b khoản 3 Điều 6 hướng dẫn: Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, hợp đồng đã được giao kết, nhưng trong quá trình thực hiện mới có vi phạm làm hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu từng phần, toàn bộ thì không phạt cọc.
Hướng dẫn này áp dụng khi các bên không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc. Tranh chấp do vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định pháp luật.
Vì vậy, cần xác định rõ tiền cọc bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng hay cả hai.
4. Thỏa thuận phạt cọc quá cao có thể bị giới hạn
Theo khoản 2 Điều 6, nếu các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Cần phân biệt: Đây là giới hạn đối với mức tiền phạt cọc trong trường hợp nêu trên.
5. Chậm hoàn trả tiền cọc có thể phải trả lãi
Khoản 4 Điều 6 hướng dẫn Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự.
Nghĩa vụ trả lãi được tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.
Đối với khoản tiền phạt cọc, Tòa án không chấp nhận yêu cầu tính lãi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
6. Phạt cọc, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm được xử lý khác nhau
Theo khoản 5 Điều 6, khi các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét, chấp nhận hai yêu cầu này.
Trong khi đó, khoản 6 Điều 6 hướng dẫn: Nếu các bên thỏa thuận một bên vi phạm nghĩa vụ vừa chịu phạt cọc, vừa chịu phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.
7. Đòi lại tài sản đặt cọc và đòi tiền phạt cọc có quy định về thời hiệu khác nhau
Theo Điều 8:
* Yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc: Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.
* Yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc: áp dụng thời hiệu theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan.
Bà con lưu ý: Đòi lại tiền cọc, yêu cầu phạt cọc, tính lãi và bồi thường thiệt hại là những yêu cầu cần được xác định riêng khi giải quyết tranh chấp.
Nguồn: Nghị quyết số 03/2026Q-HĐTP ngày 18/8/2026. Bài viết tóm lược một số nội dung để tham khảo; mời bà con đọc toàn văn nghị quyết./.
#PhatCoc #HopDongDatCoc #TranhChapDatCoc #DatCocMuaBanNhaDat #NghiQuyet032026 #TamTien