MUA BÁN ĐẤT KHÔNG CẦN CÔNG CHỨNG THEO DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026

DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026: MUA BÁN ĐẤT CÓ CÒN BẮT BUỘC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC?

Một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai ngày 12/9/2026 là đề xuất thay đổi cách thức công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Nếu như pháp luật hiện hành chủ yếu xác định nghĩa vụ công chứng, chứng thực dựa trên loại giao dịch, thì Dự thảo lại đưa thêm một tiêu chí hoàn toàn mới: mức độ đầy đủ của thông tin về thửa đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.

Sự thay đổi này, nếu được giữ lại khi Luật được thông qua, có thể tác động trực tiếp đến cách thức thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xa hơn, đây còn có thể là bước chuyển từ cơ chế kiểm soát giao dịch chủ yếu thông qua công chứng, chứng thực sang cơ chế dựa nhiều hơn vào dữ liệu đất đai, xác thực điện tử và đăng ký quyền.

Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản chỉ là “bỏ hay không bỏ công chứng”. Câu hỏi quan trọng hơn là liệu cơ sở dữ liệu đất đai và cơ chế đăng ký có thể thay thế đến đâu những chức năng mà hoạt động công chứng đang đảm nhận trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản.

Lưu ý: Bài viết phân tích Dự thảo Luật Đất đai ngày 12/9/2026. Đây chưa phải là quy định đã được Quốc hội thông qua và nội dung Dự thảo có thể tiếp tục được chỉnh sửa.

Ảnh minh họa

1. Pháp luật hiện hành quy định thế nào?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật quy định khác.

Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; cũng như một số giao dịch mà một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Có thể thấy, cơ chế hiện hành tương đối rõ ràng: pháp luật xác định trước những loại giao dịch nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Vì vậy, với một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường giữa các cá nhân, việc công chứng hoặc chứng thực hiện nay không chỉ là một lựa chọn mang tính phòng ngừa rủi ro mà còn là yêu cầu về hình thức theo luật đất đai.

2. Dự thảo Luật Đất đai 2026 đề xuất thay đổi ra sao?

Điểm đáng chú ý nằm tại khoản 4 Điều 22 Dự thảo.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực đối với thửa đất chưa có đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, trừ những trường hợp thuộc nhóm giao dịch mà việc công chứng, chứng thực thực hiện theo yêu cầu của các bên.

So với pháp luật hiện hành, sự khác biệt nằm ở cụm từ: “đối với thửa đất chưa có đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai”. Nếu hiểu theo cấu trúc của điều khoản này, nghĩa vụ công chứng, chứng thực sẽ không còn được xác định đơn thuần dựa trên loại giao dịch. Một yếu tố mới được đưa vào là tình trạng dữ liệu của chính thửa đất đang giao dịch. Theo hướng đó, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn đang thuộc diện bắt buộc công chứng hoặc chứng thực có thể không còn phải thực hiện thủ tục này nếu thông tin của thửa đất đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu trong cơ sở dữ liệu đất đai.

Đây là thay đổi mang tính bản chất, chứ không đơn thuần là việc sửa đổi về kỹ thuật lập pháp.

3. Có thể hiểu đây là “bỏ công chứng khi mua bán đất” hay không?

Không nên hiểu theo cách tuyệt đối như vậy. Dự thảo không xóa bỏ hoạt động công chứng hoặc chứng thực đối với giao dịch đất đai. Thay vào đó, Dự thảo có dấu hiệu chuyển từ cơ chế "Giao dịch → Công chứng/chứng thực → Đăng ký" sang một cơ chế linh hoạt hơn "Giao dịch → Xác thực thông tin qua cơ sở dữ liệu → Đăng ký" trong những trường hợp dữ liệu đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu.

Còn đối với những thửa đất chưa có đầy đủ thông tin, công chứng hoặc chứng thực vẫn tiếp tục đóng vai trò như một lớp kiểm soát pháp lý trước khi giao dịch được đăng ký.

Vì vậy, cách diễn đạt chính xác hơn không phải là “Dự thảo bỏ công chứng khi mua bán đất”, mà là "Dự thảo đang đề xuất thu hẹp phạm vi bắt buộc công chứng, chứng thực và gắn nghĩa vụ này với mức độ hoàn thiện của dữ liệu đất đai.".

4. Vì sao cơ sở dữ liệu đất đai được đặt vào vị trí quan trọng như vậy?

Cách tiếp cận mới của Điều 22 không tồn tại độc lập mà có mối liên hệ khá rõ với định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai trong chính Dự thảo. Theo Điều 81, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai bao gồm dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch, giá đất, điều tra và đánh giá đất, thống kê, kiểm kê và các dữ liệu khác có liên quan. Mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước.

Đáng chú ý hơn, Dự thảo quy định dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có giá trị sử dụng chính thức; dữ liệu gốc về đất đai được tạo lập có giá trị sử dụng như bản chính của giấy tờ, tài liệu được số hóa. Đồng thời, cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại những thành phần hồ sơ mà thông tin đã tồn tại trong cơ sở dữ liệu, trừ trường hợp dữ liệu không thể khai thác hoặc không đầy đủ, không chính xác.

Như vậy, có thể nhận thấy một định hướng khá rõ: Khi Nhà nước đã nắm giữ dữ liệu chính thức, đầy đủ và có khả năng khai thác trực tiếp thì nhu cầu yêu cầu người dân tiếp tục chứng minh lại những thông tin đó bằng giấy tờ hoặc qua nhiều lớp thủ tục trung gian sẽ giảm đi. Ở góc độ cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, đây là một hướng tiếp cận hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ "công chứng không chỉ có chức năng xác minh thông tin về thửa đất".

5. Cơ sở dữ liệu đất đai có thể thay thế hoàn toàn công chứng không?

Đây có lẽ là vấn đề pháp lý quan trọng nhất mà Dự thảo cần tiếp tục làm rõ. Luật Công chứng năm 2024 xác định công chứng là dịch vụ công do công chứng viên thực hiện nhằm chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của giao dịch. Đồng thời, công chứng viên có chức năng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Như vậy, khi công chứng một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề không chỉ là kiểm tra:

• Ai đang đứng tên thửa đất?

• Diện tích bao nhiêu?

• Mục đích sử dụng đất là gì?

• Thời hạn sử dụng còn bao lâu?

Công chứng còn liên quan đến việc xem xét những vấn đề khác như: "năng lực của người tham gia giao dịch; quyền đại diện; quyền định đoạt tài sản; tính tự nguyện; tính xác thực của việc ký kết; và tính hợp pháp của nội dung giao dịch."

Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai trước hết vẫn là hệ thống dữ liệu về đất, quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Do đó, cơ sở dữ liệu có thể thay thế đáng kể việc kiểm tra hồ sơ, giấy tờ về bất động sản nhưng chưa đương nhiên đồng nghĩa với việc có thể thay thế toàn bộ chức năng pháp lý của công chứng. Đây là nền tảng rất quan trọng cần được xem xét và cân nhắc.

6. “Đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai” là đầy đủ đến mức nào?

Dự thảo hiện sử dụng cụm từ “thửa đất chưa có đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai”, nhưng chưa thể hiện ngay tại Điều 22 tiêu chí để xác định thế nào là “đầy đủ”. Một thửa đất có thể đã có đầy đủ số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn và người đứng tên. Nhưng liệu hệ thống đã thể hiện đầy đủ: "tình trạng tài sản chung của vợ chồng; quyền của những người đồng sử dụng đất; tình trạng hạn chế quyền định đoạt; dữ liệu ngăn chặn giao dịch; tình trạng thi hành án; giao dịch đang tồn tại; hoặc những thay đổi pháp lý vừa phát sinh nhưng chưa được cập nhật?".

Nếu những vấn đề này chưa được xác định rõ, việc lấy “dữ liệu đầy đủ” làm căn cứ quyết định một hợp đồng có phải công chứng hay không có thể tạo ra khó khăn trong thực tiễn.

Do đó, nếu cơ chế này được tiếp tục duy trì, văn bản hướng dẫn ít nhất cần làm rõ: Thông tin nào phải có; cơ quan nào xác nhận; thời điểm nào được dùng để xác định tình trạng dữ liệu; và hậu quả pháp lý ra sao nếu dữ liệu trên hệ thống không chính xác hoặc chưa được cập nhật kịp thời.

7. Không công chứng không đồng nghĩa với không cần đăng ký

Đây là điểm rất dễ gây nhầm lẫn. Dù Dự thảo có thể thu hẹp trường hợp bắt buộc công chứng, nghĩa vụ đăng ký đất đai vẫn được duy trì. Điều 64 Dự thảo tiếp tục khẳng định đăng ký đất đai là bắt buộc. Điều 65 cũng xác định việc thay đổi người sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất thuộc nhóm trường hợp đăng ký biến động. Điều này cũng phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015. Điều 502 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo pháp luật đất đai; và Điều 503 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Do đó, nếu Dự thảo được thông qua theo hướng hiện nay, có thể hình dung trong tương lai một giao dịch đáp ứng điều kiện sẽ được thực hiện theo trình tự: "Các bên ký hợp đồng bằng văn bản → thông tin được xác thực trên hệ thống → thực hiện đăng ký biến động → quyền sử dụng đất được chuyển sang bên nhận.". Như vậy, vai trò của đăng ký đât đai sẽ ngày càng quan trọng.

8. Thay đổi này ảnh hưởng thế nào đến rủi ro hợp đồng vô hiệu?

Theo quy định hiện hành, khi pháp luật bắt buộc giao dịch phải công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên không thực hiện đúng hình thức, giao dịch có thể đối diện với vấn đề về hiệu lực. Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định một cơ chế xử lý đặc biệt: trong trường hợp giao dịch bằng văn bản vi phạm yêu cầu bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, Tòa án có thể công nhận hiệu lực giao dịch theo yêu cầu của một hoặc các bên.

Nếu Dự thảo thu hẹp phạm vi bắt buộc công chứng, hệ quả sẽ là: Đối với giao dịch không còn thuộc trường hợp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, việc không công chứng về nguyên tắc sẽ không còn là căn cứ để đặt vấn đề vi phạm yêu cầu hình thức đó.

Ngược lại, đối với thửa đất vẫn thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực do dữ liệu chưa đáp ứng yêu cầu, quy định về hình thức vẫn tiếp tục có ý nghĩa. Điều này có thể dẫn đến một tình huống khá mới: cùng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng yêu cầu về công chứng có thể khác nhau tùy tình trạng dữ liệu của từng thửa đất.

Đây là lý do tiêu chí về dữ liệu cần phải được thiết kế rất rõ ràng và có khả năng kiểm chứng.

9. Việc giảm công chứng có thể làm thay đổi bài toán chứng cứ khi tranh chấp

Công chứng không chỉ liên quan đến hình thức của hợp đồng mà còn tạo ra lợi thế đáng kể về mặt chứng cứ. Theo Điều 6 Luật Công chứng năm 2024, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng về nguyên tắc không phải chứng minh, trừ trường hợp văn bản bị Tòa án tuyên vô hiệu. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng quy định những tình tiết, sự kiện đã được ghi nhận trong văn bản được công chứng, chứng thực hợp pháp thuộc nhóm không phải chứng minh, trừ trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ về tính khách quan.

Vì vậy, nếu các bên lựa chọn hoặc được phép giao kết hợp đồng mà không công chứng, chi phí và thời gian tại thời điểm giao dịch có thể giảm xuống.

Nhưng nếu tranh chấp xảy ra, các vấn đề như "chữ ký có đúng của người giao kết hay không; thời điểm ký hợp đồng; phạm vi đại diện; ý chí của các bên; hoặc nội dung đã thực sự được thỏa thuận như thế nào" có thể trở thành những vấn đề phải chứng minh nhiều hơn.

Có thể nói, chính sách này đặt ra một sự cân bằng giữa giảm chi phí phòng ngừa trước giao dịch và kiểm soát rủi ro khi tranh chấp phát sinh sau giao dịch.

10. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, tác động có thể còn rõ hơn

Luật hiện hành đưa hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vào nhóm về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực. Dự thảo tiếp tục liệt kê thế chấp trong nhóm giao dịch được điều chỉnh bởi tiêu chí về mức độ đầy đủ của cơ sở dữ liệu. Nếu cơ chế này được áp dụng, quy trình của một số giao dịch bảo đảm trong tương lai có khả năng được rút ngắn đáng kể.

Điều này có thể đem lại lợi ích cho hoạt động tín dụng và tài trợ vốn bằng cách giảm thời gian, chi phí giao dịch.

Ở chiều ngược lại, các tổ chức tín dụng sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến cơ chế xác thực người ký, quyền đại diện, tình trạng hôn nhân, quyền định đoạt và các hạn chế pháp lý khác nếu những chức năng hiện đang được chia sẻ với tổ chức hành nghề công chứng được chuyển sang hệ thống đăng ký và dữ liệu.

11. Dự thảo cũng bỏ quy định riêng về văn bản thừa kế quyền sử dụng đất

Luật hiện hành quy định riêng rằng văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo pháp luật dân sự. Trong khoản 4 Điều 22 Dự thảo hiện không còn một điểm tương ứng như vậy. Sau các quy định về hợp đồng, Dự thảo chuyển sang những nội dung khác. Việc này không nên được hiểu rằng mọi văn bản liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất sẽ không còn cần công chứng hoặc chứng thực.

Cách hiểu thận trọng hơn là Dự thảo Luật Đất đai đang có xu hướng không điều chỉnh riêng vấn đề hình thức của văn bản thừa kế, để vấn đề này được giải quyết theo pháp luật dân sự, pháp luật công chứng và quy định về đăng ký.

Tuy nhiên, đây cũng là nội dung nên được làm rõ để tránh phát sinh những cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

12. Đề xuất này phù hợp với xu hướng cải cách pháp luật công chứng, nhưng hai hệ thống cần được kết nối

Luật Công chứng số 46/2024/QH15 hiện đang có hiệu lực từ ngày 01/7/2025. Luật xác định giao dịch phải công chứng là những giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định phải công chứng.

Ngày 23/4/2026, Quốc hội tiếp tục thông qua Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng; Luật này sẽ có hiệu lực từ 01/01/2027. Bộ Tư pháp cho biết một trong những định hướng của đợt sửa đổi là tiếp tục thu hẹp phạm vi giao dịch bắt buộc công chứng và giảm thủ tục không cần thiết. Điều này cho thấy đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai không phải là một thay đổi hoàn toàn tách biệt, mà nằm trong xu hướng rộng hơn về chuyển đổi số, khai thác dữ liệu và rà soát lại các giao dịch cần bắt buộc công chứng.

Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý là pháp luật công chứng tiếp cận vấn đề từ góc độ mức độ quan trọng và nhu cầu bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Trong khi đó, Điều 22 Dự thảo Luật Đất đai lại đặt trọng tâm đáng kể vào mức độ đầy đủ của dữ liệu về thửa đất.

Hai tiêu chí này có liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất vì một thửa đất có thể được số hóa đầy đủ, nhưng giao dịch liên quan đến thửa đất đó vẫn có giá trị rất lớn, cấu trúc chủ thể phức tạp hoặc tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp.

Do đó, bài toán lập pháp không chỉ là dữ liệu đã đầy đủ hay chưa, mà còn là những giao dịch nào vẫn cần một cơ chế kiểm soát pháp lý độc lập trước khi đăng ký.

13. Những vấn đề Dự thảo cần tiếp tục làm rõ

Theo chúng tôi, nếu tiếp tục duy trì phương án tại Điều 22 khoản 4, ít nhất bốn nhóm vấn đề cần được quy định rõ hơn:

• Thứ nhất, cần xác định chính xác thế nào là “đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai”, bao gồm những trường dữ liệu bắt buộc nào;

• Thứ hai, cần có cơ chế xác định và xác nhận tình trạng dữ liệu tại thời điểm giao dịch, tránh trường hợp thông tin trên hệ thống đã lạc hậu nhưng các bên vẫn dựa vào đó để thực hiện giao dịch;

• Thứ ba, nếu công chứng không còn bắt buộc, cần xác định rõ phương thức xác thực chủ thể, chữ ký, quyền đại diện, ý chí giao kết và quyền định đoạt thông qua cơ chế điện tử hoặc hệ thống liên thông dữ liệu;

• Thứ tư, cần thiết lập cơ chế trách nhiệm khi dữ liệu sai, thiếu hoặc chậm cập nhật dẫn đến một giao dịch được đăng ký không đúng.

Nếu những vấn đề này không được xử lý đồng bộ, việc giảm một thủ tục ở đầu vào có thể không đang được hiệu quả thật chất mà chuyển rủi ro sang quá trình giải quyết tranh chấp về sau.

14. Từ “tiền kiểm bằng công chứng” sang “kiểm soát bằng dữ liệu và đăng ký”?

Nhìn tổng thể, điểm mới đáng quan tâm nhất của Dự thảo không nằm ở việc một hợp đồng cụ thể có còn phải công chứng hay không. Điều đáng chú ý hơn là sự thay đổi về mô hình quản lý giao dịch quyền sử dụng đất.

Trong mô hình truyền thống, tổ chức công chứng đóng vai trò quan trọng ở giai đoạn trước khi giao dịch được đăng ký. Trong mô hình mà Dự thảo đang hướng tới, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống đăng ký có thể đảm nhiệm ngày càng nhiều hơn chức năng kiểm soát giao dịch.

Nếu hệ thống dữ liệu được xây dựng đầy đủ, liên thông với dữ liệu dân cư, hộ tịch, doanh nghiệp, công chứng, thi hành án và các hệ thống có liên quan; đồng thời có cơ chế xác thực điện tử đáng tin cậy, hướng đi này có thể giảm đáng kể thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.

Nhưng nếu dữ liệu chưa thực sự đầy đủ và cơ chế xác thực giao dịch chưa theo kịp, việc thu hẹp công chứng bắt buộc quá nhanh cũng có thể làm tăng rủi ro giả mạo, tranh chấp và khó khăn chứng minh khi có kiện tụng.

Kết luận

Dự thảo Luật Đất đai 2026 đang cho thấy một cách tiếp cận mới đối với công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất: từ việc lấy loại giao dịch làm căn cứ chính sang việc kết hợp với tình trạng dữ liệu của thửa đất.

Đây là một đề xuất có khả năng tạo ra thay đổi lớn trong thực tiễn giao dịch bất động sản. Nếu được thiết kế tốt, cơ chế mới có thể giúp đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí và thúc đẩy giao dịch điện tử.

Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu đất đai chỉ nên được xem là một phần của hệ thống bảo đảm an toàn giao dịch. Việc giảm vai trò của công chứng cần đi cùng với cơ chế xác thực chủ thể, kiểm soát quyền định đoạt, đăng ký quyền và phân định trách nhiệm đủ chặt chẽ.

Vì vậy, việc hoàn thiện các quy định về giao dịch liên quan quyền sử dụng đất trong Dự thảo không chỉ nên đơn hiểu đơn giản là “Mua bán đất có còn phải công chứng hay không?” mà cần có tính liên kết và thực tiễn hơn là “Nếu công chứng không còn là lớp kiểm soát bắt buộc trong một số giao dịch, cơ chế nào sẽ thay thế để bảo đảm giao dịch vẫn an toàn, minh bạch và có khả năng phòng ngừa tranh chấp?”.

Đây sẽ là một trong những nội dung đáng tiếp tục theo dõi trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai mới./.