CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU NĂM 2026: NHỮNG TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO NGHỊ QUYẾT 254 VÀ QUY ĐỊNH LIÊN QUAN
Khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người dân không phải lúc nào cũng phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất theo giá đất ở. Tùy nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng, giấy tờ đang có và đối tượng sử dụng đất, người dân có thể không phải nộp tiền hoặc chỉ phải nộp một tỷ lệ nhất định. Đặc biệt, Nghị quyết 254/2025/QH15 có quy định mới về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời.
Vậy những trường hợp nào được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ lần đầu? Đất sử dụng lâu năm nhưng không có giấy tờ, đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc đất có giấy chứng nhận tạm thời được xử lý thế nào?
Luật Tâm Tiến phân tích các trường hợp cụ thể theo quy định áp dụng trong năm 2026.
1. Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau
Căn cứ pháp lý: Điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Khoản 3 Điều 137 quy định trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Để áp dụng, người dân cần kiểm tra các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Giấy chứng nhận tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau.
Đất đã được sử dụng ổn định.
Hồ sơ thực tế đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Ví dụ: Năm 1998, gia đình ông A được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đối với 180 m² đất đang sử dụng để ở.
Gia đình tiếp tục sử dụng ổn định đến năm 2026 và đề nghị cấp Giấy chứng nhận chính thức.
Nếu Giấy chứng nhận tạm thời hợp lệ, quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện theo Nghị quyết 254 và hồ sơ được giải quyết theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai, gia đình có căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Lưu ý: Không phải mọi giấy xác nhận tạm thời, biên lai nộp thuế hoặc giấy kê khai nhà đất đều được xem là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp.
2. Đất sử dụng ổn định có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993
Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15/10/1993 theo khoản 1 Điều 137 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Một số giấy tờ đáng chú ý gồm:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo chính sách đất đai từng thời kỳ.
Bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán hoặc giấy tờ khác do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp theo quy định.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp trước ngày 15/10/1993.
Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
Sổ mục kê, sổ kiến điền và các giấy tờ đăng ký ruộng đất thuộc trường hợp luật định.
Ví dụ: Gia đình ông B sử dụng thửa đất 150 m² từ năm 1987, có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được lập năm 1990.
Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu năm 2026, nếu đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 137, gia đình ông B được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định này.
Tuy nhiên, cần xác định diện tích đất ở được công nhận theo Điều 141 Luật Đất đai. Không phải toàn bộ diện tích thửa đất có giấy tờ đều mặc nhiên được xác định là đất ở.
3. Đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng trước ngày 15/10/1993
Căn cứ pháp lý: Khoản 1, khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 và Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Đây là nhóm trường hợp người dân cần đặc biệt lưu ý, bởi pháp luật phân biệt hai giai đoạn sử dụng đất.
Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai hoặc giao đất không đúng thẩm quyền, và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, thì việc công nhận đất ở được thực hiện theo khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.
Đối với thửa đất có nhà ở:
Diện tích đất ở được công nhận trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
Diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở nhưng được công nhận theo diện tích nhà ở, công trình phục vụ đời sống: Tiền sử dụng đất được tính theo mức thu 20% theo Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Phần đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, nếu được công nhận vào mục đích phi nông nghiệp theo quy định: Mức thu tương ứng là 30% theo Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Ví dụ: Một gia đình sử dụng ổn định thửa đất từ năm 1975. Diện tích đất ở được xem xét công nhận là 250 m², trong khi hạn mức công nhận đất ở áp dụng là 200 m².
Nếu toàn bộ 250 m² đủ điều kiện được công nhận là đất ở theo quy định:
200 m² trong hạn mức: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
50 m² vượt hạn mức: Áp dụng tỷ lệ tính thu 20% theo quy định.
Không thể chỉ căn cứ vào tổng diện tích thửa đất để tính tiền; phải xác định diện tích thực tế đủ điều kiện công nhận là đất ở.
Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Theo khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai và Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:
Diện tích đất ở trong hạn mức công nhận: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
Diện tích đất ở vượt hạn mức được công nhận theo quy định: Áp dụng mức thu 40%.
Diện tích đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng được công nhận vào mục đích phi nông nghiệp theo quy định: Áp dụng mức thu 50%.
Như vậy, cùng là đất sử dụng trước năm 1993, nhưng thời điểm sử dụng trước hay sau ngày 18/12/1980 có thể dẫn đến mức tiền sử dụng đất khác nhau.
4. Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai và Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Đối với trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được công nhận, tiền sử dụng đất được phân biệt theo thời điểm bắt đầu sử dụng.
Thời gian bắt đầu sử dụng đất | Diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở | Diện tích đất ở vượt hạn mức |
|---|---|---|
Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 | Thu 20% | Thu 50% |
Từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014 | Thu 40% | Thu 70% |
Các tỷ lệ trong bảng là tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, không phải tỷ lệ giảm tiền trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo Nghị quyết 254.
Ví dụ: Gia đình ông C bắt đầu sử dụng 150 m² đất để ở từ năm 2001, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đáp ứng điều kiện được công nhận đất ở.
Giả sử:
Toàn bộ 150 m² nằm trong hạn mức giao đất ở.
Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là 5 triệu đồng/m².
Không có khoản tiền sử dụng đất đã nộp trước đó hoặc khoản miễn, giảm khác.
Số tiền sử dụng đất minh họa:
150 m² × 5 triệu đồng/m² × 20% = 150 triệu đồng.
Nếu tính toàn bộ theo 100% giá đất ở thì số tiền là 750 triệu đồng.
Trong trường hợp này, tỷ lệ tính thu 20% giúp giảm đáng kể số tiền phải nộp so với việc tính đủ 100% giá đất ở.
Cần lưu ý, đây chỉ là ví dụ minh họa. Việc áp dụng mức thu thực tế còn phụ thuộc nguồn gốc đất, diện tích được công nhận, thời điểm sử dụng và căn cứ tính tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
5. Trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền nhưng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Căn cứ pháp lý: Điều 140 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP.
Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền, người dân không thể mặc nhiên áp dụng các mức thu dành cho đất sử dụng ổn định, không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, Nghị định 291/2025/NĐ-CP quy định một trường hợp đáng chú ý:
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo điểm a, điểm b khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024, nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì tiền sử dụng đất đối với diện tích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở được tính bằng:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận × Giá đất ở theo bảng giá đất × 70%.
Ví dụ: Hộ gia đình được công nhận 100 m² đất ở thuộc trường hợp này, với giá đất ở theo bảng giá đất là 4 triệu đồng/m².
Tiền sử dụng đất phải nộp:
100 m² × 4 triệu đồng/m² × 70% = 280 triệu đồng.
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tương ứng.
Nếu đã nộp một phần, cần kiểm tra chứng từ nộp tiền để xác định nghĩa vụ còn lại.
Lưu ý: Mức thu 70% không áp dụng cho tất cả các trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền. Phải xác định đúng thời điểm giao đất, trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 140 và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
6. Người nghèo, người dân tộc thiểu số và người có công có được miễn, giảm thêm không?
Căn cứ pháp lý: Điều 17, Điều 18, Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP.
Bên cạnh việc áp dụng tỷ lệ tính tiền theo nguồn gốc đất và thời điểm sử dụng đất, người dân còn có thể thuộc đối tượng được miễn, giảm theo chính sách riêng của Nhà nước.
Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số
Tùy địa bàn và điều kiện cụ thể, người sử dụng đất có thể thuộc diện:
Miễn tiền sử dụng đất: Nếu đáp ứng điều kiện thuộc nhóm địa bàn và đối tượng được miễn theo Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Giảm 50% tiền sử dụng đất: Nếu thuộc đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP.
Đối với chính sách miễn, giảm này, việc xác định địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn phải căn cứ danh mục có hiệu lực và phạm vi địa giới hành chính cụ thể.
Người nghèo, người dân tộc thiểu số còn phải đáp ứng điều kiện thường trú tại nơi có đất theo quy định.
Người có công với cách mạng
Người có công với cách mạng và hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở, đất ở có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công và pháp luật đất đai.
Mức miễn, giảm cụ thể được xác định theo diện đối tượng, giấy tờ chứng minh và quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không phải tất cả người có công đều được áp dụng cùng một tỷ lệ.
Có thể áp dụng miễn, giảm nhiều lần không?
Theo khoản 1 Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất theo Điều 18, Điều 19 chỉ được áp dụng một lần đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở khi được giao đất, chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở.
Do đó, người dân đã từng được hưởng chính sách miễn, giảm cần kiểm tra lịch sử áp dụng trước khi đề nghị được hưởng chính sách lần tiếp theo.
7. Đất ở có vườn, ao đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 01/7/2004 có thể được xác định lại diện tích đất ở không phải nộp tiền
Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.
Đối với một số thửa đất ở có vườn, ao hoặc đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004, người sử dụng đất có thể đề nghị xác định lại diện tích đất ở nếu đáp ứng điều kiện theo khoản 6 Điều 141.
Trường hợp thuộc điểm a khoản 6 Điều 141, diện tích được xác định lại là đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ví dụ: Năm 2000, gia đình được cấp Giấy chứng nhận đối với một thửa đất có nhà ở và vườn, nhưng diện tích đất ở được ghi nhận thấp hơn diện tích đáng lẽ được xác định theo giấy tờ và quy định pháp luật.
Nếu hồ sơ thuộc trường hợp được xác định lại theo Điều 141, gia đình có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở.
Cần phân biệt: Đây là thủ tục xác định lại diện tích đất ở, không phải trường hợp tự ý chuyển toàn bộ đất vườn sang đất ở mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
8. Người dân cần chuẩn bị những giấy tờ gì để chứng minh được hưởng chính sách?
Trước khi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất nên kiểm tra và chuẩn bị các tài liệu liên quan đến trường hợp của mình, gồm:
Giấy tờ về nguồn gốc đất: Giấy giao đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ về thừa kế, tặng cho hoặc mua bán nhà đất.
Tài liệu chứng minh thời điểm sử dụng đất: Hồ sơ địa chính, sổ mục kê, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, hồ sơ đăng ký đất đai và các tài liệu khác có giá trị chứng minh.
Tài liệu chứng minh hiện trạng sử dụng: Hồ sơ nhà ở, công trình trên đất, tài liệu phục vụ xác nhận đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính: Biên lai, chứng từ nộp tiền để được sử dụng đất, nếu có.
Giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn, giảm: Tài liệu xác nhận thuộc hộ nghèo, người có công hoặc trường hợp được hưởng chính sách theo quy định.
Cơ quan giải quyết hồ sơ xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, diện tích và loại đất được công nhận. Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính trên cơ sở thông tin được cơ quan có thẩm quyền chuyển đến.
Các tài liệu trên nhằm phục vụ việc chứng minh quyền lợi; thành phần hồ sơ bắt buộc cần được xác định theo từng thủ tục và quy định của địa phương.
9. Những vấn đề người dân cần đặc biệt lưu ý
Thứ nhất, phân biệt không phải nộp tiền sử dụng đất với được giảm tiền sử dụng đất. Trường hợp không phải nộp theo Điều 137, Điều 138 hoặc Điều 141 Luật Đất đai có căn cứ pháp lý khác với chính sách miễn, giảm dành cho các nhóm đối tượng quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Thứ hai, phân biệt tỷ lệ tính thu khi công nhận quyền sử dụng đất với tỷ lệ tính tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất. Mức thu 20%, 40%, 50% hoặc 70% khi công nhận đất ở không đồng nhất với mức thu 30%, 50% phần chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở theo Nghị quyết 254.
Thứ ba, xác định đúng loại hạn mức. Khi công nhận đất ở sử dụng trước ngày 15/10/1993, phải kiểm tra hạn mức công nhận đất ở; trong các trường hợp khác, pháp luật có thể sử dụng hạn mức giao đất ở để xác định nghĩa vụ tài chính.
Thứ tư, không phải mọi thửa đất sử dụng lâu năm đều được miễn tiền sử dụng đất. Việc sử dụng đất ổn định chỉ là một trong các yếu tố cần xem xét. Nguồn gốc đất, giấy tờ, thời điểm sử dụng, hiện trạng và tình trạng vi phạm pháp luật đất đai đều có thể ảnh hưởng đến kết quả.
Thứ năm, cần kiểm tra kỹ thông báo tiền sử dụng đất. Nếu nhận thấy cơ quan có thẩm quyền xác định chưa đúng nguồn gốc, thời điểm sử dụng, diện tích đất ở hoặc mức thu, người dân nên đề nghị kiểm tra, làm rõ trước khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kết luận
Nghị quyết 254/2025/QH15 cùng với Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn tạo cơ sở để người dân xác định quyền lợi về tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận.
Trong đó, đáng chú ý là trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau được Nghị quyết 254 bổ sung cơ chế cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.
Đối với các trường hợp còn lại, người dân có thể không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ phải nộp một phần tiền sử dụng đất tùy thuộc vào thời điểm sử dụng, nguồn gốc đất và các điều kiện pháp luật tương ứng.
Luật Tâm Tiến khuyến nghị người sử dụng đất cần xác định đúng nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, đồng thời đối chiếu giấy tờ đang có với từng trường hợp pháp luật quy định trước khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu.
Căn cứ pháp lý
Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, đặc biệt là khoản 1 Điều 10 và điểm đ khoản 2 Điều 11.
Luật Đất đai 2024, đặc biệt là Điều 137, Điều 138, Điều 140 và Điều 141.
Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đặc biệt là Điều 10, Điều 11, Điều 12, Điều 17, Điều 18 và Điều 19.
Luật Tâm Tiến – Nội dung pháp luật cập nhật đến tháng 10/2026.