HƯỚNG DẪN THỦ TỤC ÁP DỤNG NGHỊ QUYẾT 254: CÁCH CHỨNG MINH NGUỒN GỐC ĐẤT, TÍNH LẠI TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ NGHỊ HOÀN TIỀN
Để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, người dân không chỉ cần có thửa đất thuộc trường hợp được hưởng chính sách mà còn phải chứng minh nguồn gốc đất, thực hiện thủ tục chuyển mục đích hoặc đề nghị tính lại nghĩa vụ tài chính đúng quy định. Đối với đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng, việc tra cứu hồ sơ thửa đất gốc là một trong những bước quan trọng nhất.
Vậy cần chuẩn bị giấy tờ gì? Có thể yêu cầu trích lục nguồn gốc đất ở đâu? Cơ quan nào xác định nguồn gốc, cơ quan nào tính tiền và nếu đã nộp tiền thì thực hiện thủ tục tính lại như thế nào?
Luật Tâm Tiến hướng dẫn cụ thể các bước thực hiện.
1. Trước tiên, cần xác định đang thực hiện thủ tục nào
Có hai trường hợp cần phân biệt.
Trường hợp thứ nhất: Chưa chuyển mục đích sử dụng đất.
Người dân đang sử dụng đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp và có nhu cầu xin chuyển sang đất ở.
Trường hợp này phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Nếu thuộc phạm vi điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254 thì được xác định nghĩa vụ tài chính theo mức thu tương ứng.
Trường hợp thứ hai: Đã được phép chuyển mục đích trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026.
Người dân đã có quyết định cho phép chuyển mục đích, có thể đã nhận thông báo thuế và đã nộp một phần hoặc toàn bộ tiền sử dụng đất.
Nếu đáp ứng điều kiện, người sử dụng đất được thực hiện thủ tục đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Đây là hai thủ tục có mục đích khác nhau và không nên nhầm lẫn.
2. 07 bước để được tính lại tiền sử dụng đất và hoàn tiền theo Nghị quyết 254
Bước 1: Kiểm tra thửa đất có thuộc trường hợp được áp dụng Nghị quyết 254 không
Theo Công văn 7713/BTC-QLCS ngày 08/6/2026 của Bộ Tài chính, cần xác định thửa đất thuộc một trong ba trường hợp:
Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.
Đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014.
Đối với đất nhận chuyển nhượng, phải xác định nguồn gốc trước thời điểm nhận chuyển nhượng nếu hồ sơ hiện tại chưa thể hiện đầy đủ.
Ví dụ, Giấy chứng nhận hiện tại chỉ ghi 300 m² đất trồng cây lâu năm chưa đủ để khẳng định thửa đất thuộc chính sách.
Người sử dụng đất cần kiểm tra trước đây 300 m² này có nằm trong cùng thửa đất với đất ở hoặc có nguồn gốc từ đất vườn, ao gắn liền đất ở hay không.
Bước 2: Yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai để xác định nguồn gốc
Người dân có thể thực hiện thủ tục “Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai” để tra cứu hồ sơ địa chính.
Theo quy định về thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai, người yêu cầu có thể sử dụng Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo các mẫu ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Tùy nội dung yêu cầu, có thể đề nghị cung cấp:
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của thửa đất hiện tại hoặc thửa đất gốc.
Bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính qua các thời kỳ.
Hồ sơ tách thửa, hợp thửa và chỉnh lý bản đồ địa chính.
Lịch sử biến động quyền sử dụng đất, số thửa cũ và quá trình hình thành thửa đất.
Thông tin về diện tích đất ở, đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Trích lục bản đồ địa chính hiện tại không phải lúc nào cũng đủ chứng minh nguồn gốc đất. Nếu thửa đất đã qua nhiều lần tách thửa hoặc chuyển nhượng, cần đề nghị tra cứu cả hồ sơ địa chính trước đây.
Việc cung cấp hồ sơ, dữ liệu còn phụ thuộc phạm vi tài liệu đang được lưu trữ và các quy định về khai thác, bảo vệ thông tin.
Bước 3: Đề nghị cơ quan quản lý đất đai xác định nguồn gốc
Sau khi có tài liệu địa chính, người sử dụng đất cần đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định nguồn gốc thửa đất.
Đây là bước quan trọng vì cơ quan thuế không trực tiếp xác lập nguồn gốc đất để quyết định thửa đất có thuộc một trong ba trường hợp theo Nghị quyết 254 hay không.
Theo hướng dẫn tại Công văn 7713/BTC-QLCS và các nội dung trả lời của Bộ Tài chính, việc xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tách thửa và chuyển quyền thuộc chức năng của cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.
Đối với người nhận chuyển nhượng, cần yêu cầu xác định rõ:
Thửa đất hiện tại được hình thành từ thửa đất nào.
Thửa đất gốc có đất ở và đất vườn, ao trong cùng thửa hay không.
Việc tách thửa được thực hiện để chuyển quyền hay do đơn vị đo đạc thực hiện.
Thời điểm tách thửa và tài liệu chứng minh.
Phần diện tích xin chuyển mục đích có nguồn gốc thuộc trường hợp nào tại Nghị quyết 254.
Nếu kết quả xác minh chưa rõ ràng, người dân nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản để có căn cứ tiếp tục giải quyết thủ tục.
Bước 4: Thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nếu chưa có quyết định
Đối với trường hợp chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện hồ sơ đề nghị chuyển mục đích theo pháp luật đất đai.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét căn cứ cho phép chuyển mục đích, trong đó có quy hoạch và các điều kiện áp dụng đối với thửa đất.
Nếu đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau đó, thông tin địa chính được chuyển đến cơ quan thuế để xác định tiền sử dụng đất.
Nếu thửa đất thuộc một trong ba trường hợp tại Nghị quyết 254 và đáp ứng Điều 6 Nghị định 50, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính theo các mức:
Diện tích chuyển mục đích | Mức thu |
|---|---|
Trong hạn mức giao đất ở | 30% phần chênh lệch |
Vượt hạn mức nhưng phần vượt không quá một lần hạn mức | 50% phần chênh lệch |
Phần vượt trên hai lần hạn mức | 100% phần chênh lệch |
Khi nộp đơn đề nghị chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện nội dung lựa chọn thửa đất và cam kết áp dụng chính sách một lần theo quy định.
Cần lưu ý rằng việc được hưởng chính sách tính tiền sử dụng đất không thay thế điều kiện được phép chuyển mục đích.
Bước 5: Nếu đã chuyển mục đích trong năm 2024–2025, nộp văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất
Đối với trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026, người dân thực hiện thủ tục theo điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Quyết định 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026 của Bộ Tài chính.
1. Nộp hồ sơ ở đâu?
Người sử dụng đất nộp văn bản đề nghị tại bộ phận một cửa liên thông.
Hồ sơ được chuyển đến UBND cấp xã nơi có đất để xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất được lựa chọn và chuyển thông tin đến cơ quan thuế.
Theo thủ tục hành chính được công bố, người dân có thể thực hiện nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc qua phương thức điện tử theo quy định.
2. Hồ sơ bắt buộc gồm những gì?
Theo Quyết định 1037/QĐ-BTC, thành phần hồ sơ gồm:
01 bản chính văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Thủ tục công bố không quy định mẫu đơn bắt buộc thống nhất đối với văn bản này. Vì vậy, người dân có thể tự soạn văn bản đề nghị.
Tuy nhiên, để thuận tiện đối chiếu và tránh phải bổ sung thông tin, người sử dụng đất nên chuẩn bị:
Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.
Chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất, nếu có.
Tài liệu về nguồn gốc đất và lịch sử chuyển quyền.
Thông tin về thửa đất được lựa chọn để áp dụng chính sách một lần.
Đây là những tài liệu hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, không đồng nghĩa với việc tất cả tài liệu đều bắt buộc phải nộp theo thủ tục hành chính đã công bố.
3. Văn bản đề nghị cần trình bày những nội dung nào?
Người dân nên nêu rõ:
Thứ nhất, thông tin người đề nghị, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ và diện tích đất được phép chuyển mục đích.
Thứ hai, số, ngày ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, nguồn gốc đất thuộc trường hợp nào tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254.
Thứ tư, thông tin về thông báo tiền sử dụng đất, số tiền đã nộp và tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thứ năm, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định hạn mức, tính lại nghĩa vụ tài chính và xử lý tiền sử dụng đất đã nộp thừa nếu có.
Tham khảo mẫu của Luật Tâm Tiến tại https://www.luattamtien.com/tin-tuc/mau-van-ban-de-nghi-tinh-hoac-tinh-lai-tien-su-dung-dat-theo-nghi-quyet-254
Bước 6: Cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất
Theo điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, sau khi nhận thông tin từ cơ quan có thẩm quyền, cơ quan thuế thực hiện việc tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Kết quả được thể hiện bằng:
Thông báo nộp tiền sử dụng đất; hoặc
Thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Cơ quan thuế căn cứ thông tin địa chính, diện tích, hạn mức, giá đất và các điều kiện pháp luật để xác định nghĩa vụ tài chính.
Đối với quyết định chuyển mục đích ban hành trong năm 2024 hoặc năm 2025, việc tính lại phải căn cứ giá đất và hạn mức áp dụng tại thời điểm có quyết định theo quy định.
Người dân nên kiểm tra kỹ thông báo mới, đặc biệt là diện tích được áp dụng mức thu 30%, 50%, 100% và số tiền chênh lệch so với thông báo trước đây.
Bước 7: Đề nghị bù trừ hoặc hoàn trả số tiền đã nộp thừa
Nếu sau khi tính lại, số tiền sử dụng đất phải nộp thấp hơn số tiền đã nộp trước đó thì khoản nộp thừa được xử lý theo điểm c hoặc điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Nguyên tắc xử lý gồm:
Thứ nhất, bù trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Thứ hai, nếu không có nghĩa vụ về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thì bù trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định.
Thứ ba, nếu không còn nghĩa vụ tài chính khác để bù trừ thì được hoàn trả bằng tiền theo quy định pháp luật.
Do đó, người đã nộp toàn bộ tiền sử dụng đất không phải vì đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính mà mất quyền đề nghị tính lại.
Tuy nhiên, việc hoàn trả không đồng nghĩa với việc người dân được nhận tiền ngay sau khi gửi văn bản đề nghị. Phải có kết quả tính lại xác định số tiền nộp thừa và thực hiện các bước xử lý tài chính tương ứng.
3. Thời hạn cuối cùng để nộp văn bản đề nghị tính lại
Theo điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, người dân phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 01/01/2027.
Như vậy, ngày cuối cùng theo quy định hiện hành là 31/12/2026.
Đây là thời hạn nộp văn bản đề nghị đối với trường hợp chuyển tiếp.
Nếu đang trong quá trình tra cứu hồ sơ nguồn gốc đất nhưng chưa có kết quả, người dân nên chủ động liên hệ bộ phận một cửa để được hướng dẫn nộp văn bản đúng hạn, đồng thời làm rõ việc bổ sung thông tin, tài liệu.
Không nên mặc nhiên cho rằng thời hạn này sẽ được gia hạn nếu việc tra cứu hồ sơ địa chính kéo dài.
4. Ví dụ hướng dẫn đối với đất tại Gia Lai
Đối với người dân có đất tại tỉnh Gia Lai, việc xác định nơi nộp hồ sơ cần căn cứ địa giới hành chính hiện nay.
Ví dụ, xã Diên Phú, thành phố Pleiku cũ hiện thuộc phường Diên Hồng, tỉnh Gia Lai, theo Nghị quyết 1664/NQ-UBTVQH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã năm 2025.
Người có đất tại khu vực này có thể liên hệ cơ quan tiếp nhận thủ tục đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phụ trách khu vực Pleiku để được hướng dẫn tra cứu hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, hồ sơ tách thửa và lịch sử biến động.
Đối với việc đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 50, người dân nộp văn bản tại bộ phận một cửa liên thông theo thủ tục được công bố.
Ngoài ra, Quyết định 104/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh. Người dân nên đối chiếu quy định địa phương đối với thủ tục chuyển mục đích và đăng ký biến động nếu chưa hoàn thành.
Cần phân biệt:
Tra cứu dữ liệu, xác minh nguồn gốc đất: Phục vụ xác định điều kiện được hưởng chính sách.
Chuyển mục đích sử dụng đất: Phục vụ việc được Nhà nước cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.
Tính lại tiền sử dụng đất: Phục vụ điều chỉnh nghĩa vụ tài chính đối với quyết định chuyển mục đích thuộc giai đoạn chuyển tiếp.
Ba công việc có liên quan nhưng không đồng nhất về hồ sơ và trình tự thực hiện.
5. Nếu cơ quan có thẩm quyền từ chối áp dụng chính sách thì phải làm gì?
Nếu người dân nhận được văn bản trả lời không thuộc trường hợp được áp dụng Nghị quyết 254, trước hết cần xác định lý do từ chối.
Nếu lý do là thửa đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng, cần đối chiếu với Công văn 11840/BTC-QLCS ngày 06/8/2026 của Bộ Tài chính.
Nếu lý do là chưa chứng minh được nguồn gốc đất thì cần đề nghị cơ quan quản lý đất đai xác định rõ quá trình hình thành thửa đất và hồ sơ làm căn cứ.
Đối với trường hợp đã chuyển mục đích trong năm 2024–2025, có thể tham khảo thêm trả lời của Bộ Tài chính ngày 02/11/2026 về quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất đối với đất nhận chuyển nhượng.
Người dân nên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp lý và căn cứ hồ sơ địa chính được sử dụng.
Nếu không đồng ý với quyết định, hành vi hành chính, người sử dụng đất có thể xem xét thực hiện quyền khiếu nại hoặc các biện pháp pháp lý phù hợp theo quy định.
Kết luận
Để áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, người dân cần thực hiện đúng các bước: xác định nguồn gốc đất, tra cứu hồ sơ địa chính, đề nghị xác minh điều kiện áp dụng, thực hiện thủ tục chuyển mục đích hoặc tính lại tiền sử dụng đất, sau đó xử lý nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.
Đối với đất nhận chuyển nhượng, việc chứng minh nguồn gốc thửa đất trước thời điểm nhận chuyển quyền có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Đối với trường hợp đã chuyển mục đích trong giai đoạn từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025, người sử dụng đất cần chú ý thời hạn nộp văn bản đề nghị tính lại trước ngày 01/01/2027.
Luật Tâm Tiến khuyến nghị người sử dụng đất rà soát đầy đủ hồ sơ, thời điểm chuyển mục đích, nghĩa vụ tài chính đã thực hiện và các công văn hướng dẫn của Bộ Tài chính để bảo đảm quyền lợi khi áp dụng chính sách.
Căn cứ pháp lý và hướng dẫn
Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Điều 6 và Điều 12.
Quyết định 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026 – Thủ tục tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Quyết định 104/2026/QĐ-UBND ngày 29/6/2026 của UBND tỉnh Gia Lai.
Luật Tâm Tiến – Cập nhật tháng 11/2026.