CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU THEO NGHỊ QUYẾT 254: NẾU VẪN PHẢI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÌ CÓ ĐƯỢC GHI NỢ ĐẾN KHI CHUYỂN NHƯỢNG?
Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung một số cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong việc công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đều được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất. Vậy nếu vẫn phải nộp một phần hoặc toàn bộ tiền sử dụng đất, người dân có được cấp Sổ đỏ và ghi nợ khoản tiền này theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP hay không?
Để trả lời, cần phân biệt hai vấn đề pháp lý: điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính và điều kiện được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
1. Được công nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 254 có phải luôn được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất?
Không phải tất cả trường hợp đều được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất.
Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, bổ sung các cơ chế về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đáng chú ý, điểm đ và điểm e khoản 2 Điều 11 Nghị quyết quy định hai trường hợp:
Trường hợp thứ nhất: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau.
Theo điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Khoản 3 Điều 137 quy định người sử dụng đất thuộc trường hợp này được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Do đó, nếu toàn bộ diện tích được công nhận đều đáp ứng điều kiện không phải nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất không phát sinh khoản tiền phải ghi nợ.
Trường hợp thứ hai: Đất được giao để quản lý nhưng thuộc trường hợp có thể xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Theo điểm e khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254, trường hợp đất được giao để quản lý theo Điều 7 Luật Đất đai mà thuộc phạm vi Điều 139 thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024.
Trong những trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139, pháp luật có thể yêu cầu người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, việc được Nghị quyết 254 mở rộng khả năng xem xét cấp Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc tất cả diện tích được công nhận đều không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với những trường hợp chỉ được công nhận một phần diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất, còn phần diện tích khác phát sinh nghĩa vụ tài chính, cần xác định số tiền thực tế phải nộp theo Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn.
2. Nếu chỉ được miễn một phần hoặc vẫn phải nộp tiền sử dụng đất thì có được ghi nợ không?
Có, nếu thuộc đối tượng được ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định pháp luật.
Căn cứ khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, sửa đổi điểm a và điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối tượng được ghi nợ là:
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Đồng thời, điểm b khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định mức được ghi nợ là toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Từ hai quy định trên, có thể xác định:
Thứ nhất, pháp luật không giới hạn đối tượng được ghi nợ chỉ gồm người phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Thứ hai, quy định không loại trừ trường hợp được miễn, giảm một phần tiền sử dụng đất hoặc được áp dụng tỷ lệ tính thu thấp hơn mức thông thường.
Thứ ba, số tiền được ghi nợ được xác định trên cơ sở nghĩa vụ tiền sử dụng đất thực tế còn phải nộp sau khi áp dụng các quy định tương ứng.
Thứ tư, điều kiện quan trọng là việc cấp Giấy chứng nhận phải thuộc trường hợp cấp lần đầu theo quy định.
Do đó, nếu hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận lần đầu, nhưng chỉ được miễn một phần hoặc phải nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ nhất định, thì vẫn có cơ sở pháp lý để đề nghị ghi nợ toàn bộ khoản tiền sử dụng đất thực tế phải nộp.
Đây là hai cơ chế có mục đích khác nhau:
Cơ chế thứ nhất – Xác định tiền sử dụng đất: Quyết định người dân phải nộp bao nhiêu tiền trên cơ sở nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, diện tích được công nhận và chính sách miễn, giảm.
Cơ chế thứ hai – Ghi nợ tiền sử dụng đất: Cho phép người dân chưa phải thanh toán ngay số tiền đã được xác định khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Không có cơ sở để chỉ vì người dân được áp dụng chính sách tính thu một phần tiền sử dụng đất mà mặc nhiên từ chối quyền ghi nợ nếu họ đáp ứng điều kiện tại khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
3. TÌNH HUỐNG GIẢ ĐỊNH: Được công nhận 200 m² đất ở, một phần không phải nộp tiền, phần còn lại có được ghi nợ không?
Giả sử một hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Hồ sơ xác định:
Tổng diện tích đất ở được công nhận: 200 m².
Diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất: 150 m².
Diện tích phải tính thu tiền sử dụng đất: 50 m².
Tỷ lệ tính thu đối với 50 m²: 40%.
Giá đất ở làm căn cứ tính tiền: 5 triệu đồng/m².
Tiền sử dụng đất của 150 m² trong hạn mức: 0 đồng.
Tiền sử dụng đất đối với 50 m² vượt hạn mức: 50 m² × 5 triệu đồng/m² × 40% = 100 triệu đồng.
Như vậy, tổng nghĩa vụ tiền sử dụng đất phải nộp là 100 triệu đồng.
Nếu hộ gia đình đáp ứng điều kiện ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đã đăng ký nguyện vọng ghi nợ theo quy định thì:
Hộ gia đình có thể được ghi nợ toàn bộ 100 triệu đồng tiền sử dụng đất, thay vì phải thanh toán ngay để được cấp Sổ đỏ.
Cần lưu ý rằng mức thu 40% trong ví dụ là quy định về tính tiền khi công nhận đất ở tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, không phải mức thu mới được Nghị quyết 254 đặt ra.
Ví dụ này minh họa nguyên tắc kết hợp giữa việc xác định nghĩa vụ tài chính khi công nhận quyền sử dụng đất và quyền ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
4. Điều kiện cụ thể để được ghi nợ tiền sử dụng đất
Căn cứ khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, và Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Đây là điều kiện quan trọng nhất. Trường hợp đã có Sổ đỏ và chỉ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đăng ký biến động thì không đương nhiên được ghi nợ theo chính sách này.
Thứ hai, phải là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Quy định ghi nợ tại khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP áp dụng đối với nhóm chủ thể được xác định trong điều khoản này.
Thứ ba, phải có khoản tiền sử dụng đất thực tế phải nộp.
Trường hợp được công nhận toàn bộ diện tích mà không phải nộp tiền sử dụng đất thì không phát sinh nghĩa vụ tài chính để ghi nợ.
Trường hợp được miễn một phần hoặc phải nộp theo tỷ lệ tính thu nhất định thì số tiền thực tế phải nộp là cơ sở xác định khoản được ghi nợ.
Thứ tư, phải đăng ký nguyện vọng ghi nợ trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Người sử dụng đất cần thể hiện nguyện vọng ghi nợ ngay khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Thứ năm, thuộc thời gian áp dụng chính sách ghi nợ.
Theo điểm đ khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chính sách này áp dụng từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029.
Đáng chú ý, quy định không yêu cầu người xin ghi nợ phải chứng minh thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc không đủ khả năng tài chính.
5. Được ghi nợ đến khi nào? Có bắt buộc phải trả sau 5 năm không?
Theo điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất được tính đến khi người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền sau:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tặng cho quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trước khi thực hiện các quyền này, người sử dụng đất phải thanh toán đầy đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.
Ngoại lệ được áp dụng đối với trường hợp người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ theo quy định.
Ví dụ: Năm 2026, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và ghi nợ 100 triệu đồng tiền sử dụng đất.
Đến năm 2032, nếu gia đình vẫn tiếp tục sử dụng đất mà chưa thực hiện các quyền làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán theo quy định, khoản nợ không mặc nhiên phải được thanh toán chỉ vì đã đủ 5 năm.
Tuy nhiên, nếu năm 2032 gia đình muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất thì phải thanh toán khoản tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện giao dịch.
Cần lưu ý rằng ngày 31/7/2029 là thời điểm kết thúc giai đoạn áp dụng chính sách ghi nợ theo quy định hiện hành, không phải hạn cuối thanh toán của tất cả các khoản nợ đã được ghi nhận hợp pháp.
6. Thủ tục đăng ký ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu
Căn cứ khoản 2 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, trình tự thực hiện gồm:
Bước 1: Đăng ký nguyện vọng ghi nợ.
Người sử dụng đất đăng ký nguyện vọng ghi nợ trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Bước 2: Cơ quan giải quyết hồ sơ xác định điều kiện ghi nợ.
Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông kiểm tra hồ sơ và chuyển thông tin đến cơ quan thuế. Phiếu chuyển thông tin phải thể hiện nội dung về đối tượng và thời hạn ghi nợ.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính.
Cơ quan thuế tính toán và ban hành thông báo, trong đó xác định:
Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp;
Số tiền sử dụng đất được ghi nợ;
Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ, nếu có;
Thời hạn thanh toán tương ứng.
Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận và ghi nhận khoản nợ.
Người sử dụng đất thực hiện những khoản phải nộp ngay, nếu có, theo thông báo của cơ quan thuế.
Sau khi hoàn thành các thủ tục, Giấy chứng nhận được cấp và thể hiện thông tin về số tiền sử dụng đất được ghi nợ, thời hạn ghi nợ theo quy định.
Lưu ý: Người dân cần đăng ký nguyện vọng ghi nợ ngay trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, không nên đợi đến khi nhận thông báo thuế mới đề nghị.
Trong văn bản trả lời ngày 27/7/2026, Thuế thành phố Huế đã hướng dẫn người dân đăng ký nguyện vọng ghi nợ trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu và nêu rõ pháp luật không quy định thủ tục nộp đơn xin ghi nợ riêng sau khi cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất.
7. Cần phân biệt ghi nợ khi cấp Sổ đỏ lần đầu với ghi nợ khi chuyển mục đích sử dụng đất
Đây là vấn đề dễ gây nhầm lẫn khi áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15.
Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận lần đầu:
Nếu phát sinh tiền sử dụng đất phải nộp thì hộ gia đình, cá nhân có thể đề nghị ghi nợ theo khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
Đối với trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận và nay xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở:
Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế tính tiền sử dụng đất theo mức thu 30%, 50% và 100% phần chênh lệch đối với một số trường hợp.
Tuy nhiên, đây là chính sách về cách tính tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất, không phải quy định cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất.
Do đó, việc được áp dụng mức thu 30% hoặc 50% không đồng nghĩa với việc đương nhiên được ghi nợ số tiền phát sinh khi chuyển mục đích.
Muốn áp dụng Nghị định 226/2025/NĐ-CP, cần xác định việc cấp Giấy chứng nhận có thực sự thuộc trường hợp cấp lần đầu theo quy định hay không.
8. Nếu cơ quan có thẩm quyền không chấp nhận ghi nợ thì người dân cần làm gì?
Nếu hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu đáp ứng điều kiện ghi nợ nhưng cơ quan tiếp nhận yêu cầu phải nộp đủ tiền sử dụng đất trước khi cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất nên:
Thứ nhất, kiểm tra hồ sơ đã thể hiện nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất hay chưa.
Thứ hai, đối chiếu điểm a, điểm b khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
Thứ ba, đề nghị cơ quan giải quyết hồ sơ xác định rõ trường hợp của mình có thuộc đối tượng được ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu hay không.
Thứ tư, nếu bị từ chối, đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm rõ căn cứ pháp lý của việc từ chối để có cơ sở thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại theo quy định.
Việc đề nghị ghi nợ phải được thực hiện đúng thời điểm, trình tự và thành phần hồ sơ theo pháp luật đất đai; không nên tự ý không nộp tiền khi chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thuộc trường hợp ghi nợ.
Kết luận
Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 226/2025/NĐ-CP điều chỉnh những vấn đề pháp lý khác nhau nhưng có thể được áp dụng đồng thời khi giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Theo đó, việc được công nhận quyền sử dụng đất, xác định diện tích phải nộp tiền và mức tiền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị quyết 254, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
Sau khi xác định nghĩa vụ tài chính, nếu hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì có thể đề nghị ghi nợ toàn bộ số tiền sử dụng đất thực tế phải nộp theo quy định tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
Vì vậy, người dân được công nhận quyền sử dụng đất và cấp Sổ đỏ lần đầu, dù không được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, vẫn có thể được ghi nợ phần tiền sử dụng đất phải nộp nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Tuy nhiên, chính sách này không mặc nhiên áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
Luật Tâm Tiến khuyến nghị người dân kiểm tra kỹ căn cứ công nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và điều kiện ghi nợ trước khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận để bảo đảm quyền lợi theo quy định.
Căn cứ pháp lý
Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, đặc biệt là khoản 1 Điều 10, điểm đ và điểm e khoản 2 Điều 11.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đặc biệt là Điều 137, Điều 138, Điều 139 và Điều 140.
Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024, khoản 11 Điều 18.
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025, khoản 3 Điều 3.
Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, Điều 22.
Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06/11/2025, khoản 8 Điều 1.
Văn bản hợp nhất số 07/VBHN-BTC năm 2026 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Luật Tâm Tiến – Nội dung pháp luật cập nhật đến tháng 10/2026.