CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU: NGƯỜI DÂN ĐƯỢC GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT?
Theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có thể được ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất phải nộp và chỉ phải thanh toán khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính sách này tạo điều kiện cho người dân được cấp Sổ đỏ ngay cả khi chưa có đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.
1. Những trường hợp nào được ghi nợ tiền sử dụng đất?
Căn cứ điểm a và điểm b khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có nhu cầu ghi nợ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Theo đó, người dân cần đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:
Thứ nhất, là hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất.
Thứ hai, thửa đất thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Thứ ba, có phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận.
Thứ tư, có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất và đăng ký nguyện vọng này trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Đáng chú ý, quy định không yêu cầu người xin ghi nợ phải thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc chứng minh hoàn cảnh khó khăn về tài chính.
Tuy nhiên, chính sách này không đồng nghĩa với việc tất cả người sử dụng đất đều được ghi nợ tiền sử dụng đất. Trường hợp đất đã có Sổ đỏ, nay xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở không mặc nhiên thuộc đối tượng áp dụng chính sách ghi nợ khi cấp Sổ đỏ lần đầu.
(Ảnh minh họa - Được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu)
2. Người dân được ghi nợ bao nhiêu tiền sử dụng đất?
Theo điểm b khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng áp dụng được ghi nợ toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Điều này có nghĩa là người dân không bắt buộc phải thanh toán trước một tỷ lệ nhất định của số tiền sử dụng đất để được cấp Sổ đỏ.
Ví dụ: Năm 2026, ông A được cơ quan có thẩm quyền xác định đủ điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu đối với thửa đất đang sử dụng. Theo thông báo của cơ quan thuế, ông A phải nộp 400 triệu đồng tiền sử dụng đất.
Nếu đăng ký ghi nợ và đáp ứng điều kiện theo quy định, ông A có thể được ghi nợ toàn bộ 400 triệu đồng và được cấp Sổ đỏ mà chưa phải thanh toán ngay số tiền này.
Tuy nhiên, số tiền được ghi nợ không phải là khoản tiền được miễn hoặc giảm. Người sử dụng đất vẫn có trách nhiệm thanh toán theo thời hạn và điều kiện pháp luật quy định.
3. Được ghi nợ tiền sử dụng đất đến khi nào?
Điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, quy định thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất được tính đến khi người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền sau:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Tặng cho quyền sử dụng đất;
Thế chấp quyền sử dụng đất;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trước khi thực hiện các quyền trên, người sử dụng đất phải thanh toán đầy đủ số tiền sử dụng đất còn nợ, trừ những trường hợp ngoại lệ được pháp luật quy định.
Ví dụ: Năm 2026, ông A được ghi nợ 400 triệu đồng tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu. Đến năm 2032, ông A quyết định chuyển nhượng thửa đất cho người khác.
Trước khi thực hiện việc chuyển nhượng, ông A phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo quy định.
Như vậy, quy định mới không còn giới hạn chung thời hạn ghi nợ trong 05 năm đối với trường hợp được ghi nợ theo chính sách này, mà gắn thời điểm phải thanh toán với việc thực hiện các quyền đối với đất.
4. Trường hợp tặng cho, thừa kế đất có được tiếp tục ghi nợ không?
Pháp luật quy định một số trường hợp ngoại lệ nhằm bảo đảm quyền lợi của người nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, theo điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP:
Thứ nhất, đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất: Người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo hoặc hộ cận nghèo được tiếp tục ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định.
Thứ hai, đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Ví dụ, ông A đang được ghi nợ 200 triệu đồng tiền sử dụng đất và qua đời. Người con nhận thừa kế quyền sử dụng đất có thể tiếp tục ghi nợ khoản tiền này theo quy định mà không bắt buộc phải thanh toán toàn bộ chỉ vì phát sinh việc thừa kế.
Cần lưu ý rằng việc tiếp tục ghi nợ không làm chấm dứt nghĩa vụ tài chính. Khoản tiền sử dụng đất chưa thanh toán vẫn phải được theo dõi và thực hiện theo quy định.
5. Thủ tục đăng ký ghi nợ tiền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?
Căn cứ khoản 2 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện như sau:
Bước 1: Đăng ký nguyện vọng ghi nợ
Người sử dụng đất đăng ký nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và chuyển thông tin
Cơ quan giải quyết hồ sơ đất đai kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận, xác định thông tin liên quan đến việc ghi nợ và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định số tiền được ghi nợ
Cơ quan thuế ban hành thông báo, trong đó thể hiện tổng số tiền sử dụng đất phải nộp, số tiền được ghi nợ, số tiền không được ghi nợ (nếu có) và thời hạn thanh toán.
Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận và ghi nhận nghĩa vụ tài chính
Sau khi hoàn thành các thủ tục theo quy định, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Nội dung về số tiền sử dụng đất còn nợ và thời hạn ghi nợ được thể hiện trên Giấy chứng nhận.
Khi có nhu cầu thanh toán khoản nợ, người sử dụng đất thực hiện việc nộp tiền theo quy định, sau đó đề nghị cơ quan có thẩm quyền xóa thông tin ghi nợ trên Giấy chứng nhận.
6. Đã được ghi nợ từ trước thì phải thanh toán theo giá đất nào?
Đây là vấn đề quan trọng đối với những trường hợp đã được cấp Sổ đỏ và ghi nợ tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước.
Theo khoản 23 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, sửa đổi khoản 3 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ nhưng đến trước ngày 31/01/2026 chưa thanh toán hết thì tiếp tục thanh toán theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định đúng quy định pháp luật.
Như vậy, đối với những khoản nợ thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định chuyển tiếp này, việc giá đất trên thị trường hoặc bảng giá đất tăng không đồng nghĩa với việc số tiền sử dụng đất còn nợ sẽ được tính lại theo mức giá đất mới tại thời điểm thanh toán.
Người sử dụng đất cần đối chiếu thời điểm được ghi nợ, số tiền ghi trên Giấy chứng nhận và thông báo của cơ quan thuế để xác định chính xác nghĩa vụ phải thanh toán.
7. Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất được áp dụng đến năm nào?
Theo điểm đ khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu được áp dụng trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029.
Cần phân biệt hai thời điểm:
Ngày 31/7/2029: Là thời điểm kết thúc giai đoạn áp dụng chính sách ghi nợ theo quy định hiện hành.
Thời điểm phải thanh toán khoản nợ: Được xác định theo quy định về thời hạn ghi nợ và việc thực hiện các quyền đối với đất.
Do đó, người dân đã được ghi nợ hợp pháp không mặc nhiên phải thanh toán hết tiền sử dụng đất vào ngày 31/7/2029.
8. Những vấn đề người dân cần lưu ý
Thứ nhất, ghi nợ không phải miễn tiền sử dụng đất. Việc được cấp Sổ đỏ khi chưa thanh toán tiền sử dụng đất chỉ có nghĩa là người dân được hoãn thực hiện nghĩa vụ tài chính trong phạm vi pháp luật cho phép.
Thứ hai, cần đăng ký nguyện vọng ghi nợ trong hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu. Người dân nên kiểm tra thông tin về khoản nợ trên thông báo của cơ quan thuế và Giấy chứng nhận được cấp.
Thứ ba, phải kiểm tra khoản nợ trước khi giao dịch. Nếu dự định chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người dân cần chủ động xác định số tiền còn nợ và thực hiện thủ tục thanh toán, xóa nợ theo quy định.
Thứ tư, cần phân biệt cấp Sổ đỏ lần đầu với chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế tính tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, trong khi chính sách ghi nợ đến khi thực hiện quyền đối với đất được quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Hai chính sách này có phạm vi và điều kiện áp dụng khác nhau.
Kết luận
Việc cho phép hộ gia đình, cá nhân ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu đến khi thực hiện các quyền đối với đất tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đặc biệt là những người đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa có khả năng thanh toán ngay khoản tiền sử dụng đất phải nộp.
Tuy nhiên, người dân cần xác định đúng điều kiện được ghi nợ, thực hiện đăng ký trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và lưu ý các trường hợp bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, thế chấp hoặc thực hiện các quyền khác đối với đất.
Luật Tâm Tiến khuyến nghị người sử dụng đất kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý, nguồn gốc sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và nội dung ghi nợ trên Giấy chứng nhận để bảo đảm quyền lợi khi thực hiện thủ tục đất đai./.
Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai 2024 — tham khảo cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khoản 11 Điều 18.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP, khoản 3 Điều 3.
Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Điều 22.
Nghị định 291/2025/NĐ-CP, khoản 8 Điều 1.
Nghị định 50/2026/NĐ-CP, khoản 23 Điều 13.
Bài viết được Luật Tâm Tiến tổng hợp, phân tích trên cơ sở quy định pháp luật cập nhật đến tháng 11/2026.