DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026: KHÔNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ĐẤT ĐAI SẼ TÁC ĐỘNG THẾ NÀO ĐẾN CHỨNG CỨ VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP?
Một trong những thay đổi đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai 2026 là đề xuất thu hẹp phạm vi bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch về quyền sử dụng đất.
Nếu quy định này được giữ lại khi Luật được thông qua, tác động không chỉ nằm ở việc người dân và doanh nghiệp có thể giảm được một bước thủ tục. Vấn đề sâu hơn nằm ở giá trị chứng cứ, nghĩa vụ chứng minh và cách thức giải quyết tranh chấp khi hợp đồng không còn được xác lập thông qua công chứng.
Một giao dịch có thể nhanh hơn ở thời điểm ký kết, nhưng khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể phải chứng minh nhiều vấn đề hơn về chữ ký, ý chí, quyền đại diện, quyền định đoạt, việc thanh toán và toàn bộ quá trình giao kết.
Vì vậy, việc giảm công chứng bắt buộc cần được nhìn nhận không chỉ dưới góc độ đơn giản hóa thủ tục, mà còn dưới góc độ phân bổ rủi ro chứng cứ giữa Nhà nước, các bên giao dịch và cơ quan giải quyết tranh chấp.
Lưu ý: Bài viết phân tích trên cơ sở Dự thảo Luật Đất đai ngày 12/9/2026. Đây chưa phải quy định đã được Quốc hội thông qua và nội dung Dự thảo có thể tiếp tục được sửa đổi.
Ảnh minh họa
1. Dự thảo Luật Đất đai 2026 thay đổi gì về công chứng, chứng thực?
Theo Luật Đất đai hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật định.
Dự thảo lại đưa ra một cách tiếp cận mới. Khoản 4 Điều 22 quy định các hợp đồng nêu trên phải được công chứng hoặc chứng thực đối với thửa đất chưa có đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, trừ nhóm giao dịch mà việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên. Điểm thay đổi quan trọng nằm ở chỗ: nghĩa vụ công chứng, chứng thực không còn chỉ phụ thuộc vào loại giao dịch, mà còn phụ thuộc vào tình trạng dữ liệu của thửa đất.
Nếu hiểu theo hướng này, trong tương lai có thể xuất hiện trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không cần công chứng nếu thông tin về thửa đất đã được cập nhật đầy đủ trên hệ thống.
Đây là dấu hiệu của sự chuyển dịch từ mô hình “Giao dịch → Công chứng/chứng thực → Đăng ký” sang mô hình dựa nhiều hơn vào “Giao dịch → Xác thực dữ liệu → Đăng ký quyền”. Và chính sự thay đổi đó đặt ra vấn đề mới rằng: Nếu công chứng không còn là một lớp kiểm soát bắt buộc, cơ chế nào sẽ tạo lập và bảo đảm chứng cứ khi tranh chấp phát sinh?
2. Không công chứng cần được phân biệt với hiệu lực hợp đồng và giá trị chứng cứ
Đây là vấn đề dễ bị nhầm lẫn nhất vì đối với một giao dịch quyền sử dụng đất, cần tách biệt ít nhất ba vấn đề:
Thứ nhất, hợp đồng có được giao kết hợp pháp hay không: Vấn đề này liên quan đến chủ thể, năng lực hành vi, ý chí tự nguyện, nội dung, mục đích và hình thức của giao dịch;
Thứ hai, quyền sử dụng đất đã được chuyển sang bên nhận hay chưa: Việc chuyển quyền sử dụng đất vẫn gắn với thủ tục đăng ký. Dự thảo tiếp tục xác định đăng ký đất đai là bắt buộc và việc thay đổi người sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký biến động;
Thứ ba, khi tranh chấp xảy ra, bên nào phải chứng minh và phải chứng minh những gì: Đây là vấn đề về chứng cứ.
Do đó, nếu một giao dịch trong tương lai không còn bắt buộc công chứng thì không thể từ đó kết luận rằng hợp đồng “không có giá trị pháp lý”. Ngược lại, cũng không thể hiểu rằng chỉ cần hợp đồng có giá trị pháp lý thì mọi nội dung trong hợp đồng sẽ mặc nhiên được Tòa án công nhận. Theo đó, việc không bắt buộc công chứng không chỉ có thể làm giảm yêu cầu về hình thức của giao dịch mà đồng thời làm thay đổi vị thế chứng cứ của các bên khi tranh chấp phát sinh.
3. Công chứng hiện nay tạo ra “lợi thế chứng cứ” rất rõ ràng khi xảy ra tranh chấp?
Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp văn bản bị Tòa án tuyên vô hiệu. Quy định này được củng cố bởi pháp luật tố tụng dân sự tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 xác định những tình tiết, sự kiện được ghi nhận trong văn bản đã được công chứng, chứng thực hợp pháp thuộc nhóm không phải chứng minh. Khi có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan, Thẩm phán có thể yêu cầu xuất trình bản gốc hoặc bản chính để kiểm tra.
Đây là cơ chế rất phù hợp với tính chất của công chứng vì công chứng không đơn thuần là việc đóng dấu vào một hợp đồng. Một trong những giá trị quan trọng của văn bản công chứng là giá trị chứng cứ. Khi một giao dịch được thực hiện thông qua công chứng, nhiều vấn đề đã được ghi nhận ngay tại thời điểm giao kết: người tham gia giao dịch, giấy tờ nhân thân, nội dung hợp đồng, việc ký kết và những thông tin pháp lý liên quan.
Do đó, khi tranh chấp xảy ra, người dựa vào văn bản công chứng thường có vị thế chứng cứ thuận lợi hơn so với trường hợp chỉ có một hợp đồng tư do các bên tự lập. Điều này không có nghĩa văn bản công chứng không thể bị tranh chấp hoặc bị yêu cầu tuyên vô hiệu.
Tuy nhiên, điểm khác biệt là nhiều tình tiết không phải được chứng minh lại từ đầu. Trong khi đó, nếu hợp đồng được các bên tự ký, một bên hoàn toàn có thể đưa ra các lập luận như:
“Chữ ký này không phải của tôi”;
“Tôi có ký nhưng không phải hợp đồng này”;
“Tôi bị lừa khi ký”;
“Người ký thay tôi không có quyền”;
“Đây là tài sản chung nhưng người còn lại không đồng ý”;
“Giá ghi trong hợp đồng không phải giá thực tế”;
“Bên mua chưa thanh toán đủ tiền”.
Khi đó, trọng tâm của vụ án không chỉ còn là nội dung văn bản hợp đồng, mà chuyển sang việc tái dựng toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện giao dịch. Đây là hệ quả tố tụng rất đáng chú ý của việc giảm công chứng bắt buộc.
4. Những nhóm tranh chấp nào có thể trở nên phức tạp hơn từ việc bỏ công chứng?
Nếu một số giao dịch đất đai không còn bắt buộc công chứng, có ít nhất sáu nhóm tranh chấp mà các bên trong giao dịch cần đặc biệt lưu ý:
Tranh chấp về chữ ký và giả mạo hợp đồng: Một bên có thể phủ nhận chữ ký hoặc cho rằng hợp đồng bị sửa đổi sau khi ký. Khi đó, có thể phải thực hiện giám định chữ ký, chữ viết, thu thập bản gốc, mẫu so sánh hoặc xác minh những người có mặt tại thời điểm giao dịch. Một tranh chấp đơn giản về nghĩa vụ hợp đồng vì vậy có thể trở thành một vụ án phức tạp về tính xác thực của chứng cứ.
Tranh chấp về ý chí tự nguyện: Một người có thể thừa nhận đã ký nhưng cho rằng mình bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc không nhận thức đúng nội dung giao dịch. Trong trường hợp không có hồ sơ công chứng, Tòa án có thể phải dựa nhiều hơn vào email, tin nhắn, ghi âm, camera, lời khai của người làm chứng hoặc hành vi của các bên trước và sau khi ký.
Tranh chấp về quyền đại diện: Đối với giao dịch của doanh nghiệp, vấn đề có thể phức tạp hơn. Người ký có phải đại diện theo pháp luật không? Nếu ký theo ủy quyền, văn bản ủy quyền còn hiệu lực không? Việc chuyển nhượng bất động sản có cần nghị quyết hoặc quyết định nội bộ không? Người đại diện có vượt quá phạm vi được ủy quyền hay không? Nếu không có một cơ chế tiền kiểm, các câu hỏi này có thể chỉ được giải quyết sau khi tranh chấp đã phát sinh.
Tranh chấp liên quan tài sản chung: Một người đứng tên trên Giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng là người duy nhất có quyền định đoạt. Thửa đất có thể là tài sản chung của vợ chồng hoặc thuộc quyền của nhiều người. Vì vậy “Ai đứng tên trong cơ sở dữ liệu?” và “Ai có quyền định đoạt tài sản?” không phải lúc nào cũng là cùng một câu hỏi.
Tranh chấp về giá và thanh toán: Ngay cả khi không có tranh chấp về chữ ký, các bên vẫn có thể bất đồng về: giá chuyển nhượng thực tế; số tiền đã thanh toán; đặt cọc; thời điểm thanh toán; hoặc người đã nhận tiền. Trong bối cảnh đó, sao kê ngân hàng, chứng từ thanh toán và dữ liệu giao dịch điện tử sẽ trở thành nguồn chứng cứ ngày càng quan trọng.
Tranh chấp về hiện trạng sử dụng đất: Đây là nhóm tranh chấp có tính đặc thù và thường khá phức tạp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Nguyên nhân không chỉ xuất phát từ sự không thống nhất giữa thông tin trên cơ sở dữ liệu đất đai với hiện trạng thực tế, mà còn có thể phát sinh từ hành vi lấn, chiếm, sử dụng chồng lấn của chủ sử dụng đất liền kề hoặc của cá nhân, tổ chức khác; việc thay đổi mốc giới, ranh giới sử dụng; hoặc việc hình thành nhà ở, công trình và tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người đứng tên quyền sử dụng đất. Trong những trường hợp này, dữ liệu trên hệ thống có thể phản ánh chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng chưa chắc phản ánh đầy đủ tình trạng chiếm hữu, quản lý và sử dụng thực tế tại thời điểm giao dịch. Nếu giao dịch được thực hiện chủ yếu trên môi trường điện tử mà không có cơ chế kiểm tra, xác nhận hiện trạng phù hợp, khi tranh chấp phát sinh với người sử dụng thực tế hoặc bên thứ ba, các bên có thể phải đối mặt với khó khăn đáng kể trong việc chứng minh ranh giới, thời điểm phát sinh hành vi lấn chiếm, tình trạng tài sản trên đất cũng như quyền và lợi ích của từng chủ thể. Vì vậy, việc số hóa giao dịch đất đai cần đi kèm với cơ chế bảo đảm khả năng đối chiếu giữa dữ liệu pháp lý và hiện trạng thực tế của bất động sản, đặc biệt đối với những giao dịch có giá trị lớn hoặc có dấu hiệu về tranh chấp ranh giới, chiếm hữu và tài sản gắn liền với đất.
5. Cơ sở dữ liệu và đăng ký đất đai có thể thay thế công chứng về mặt chứng cứ không?
Đây là một trong những câu hỏi trung tâm của Dự thảo. Điều 81 Dự thảo định hướng xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với dữ liệu địa chính, quy hoạch, giá đất và các thông tin liên quan; mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất.
Dự thảo cũng quy định dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có giá trị sử dụng chính thức và dữ liệu phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời. Đây là nền tảng rất quan trọng. Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu đất đai về cơ bản chỉ giúp xác định những câu hỏi như:
Ai đang đứng tên quyền sử dụng đất?
Thửa đất có diện tích bao nhiêu?
Mục đích và thời hạn sử dụng đất là gì?
Quyền đã được đăng ký cho ai?
Trong khi một tranh chấp hợp đồng có thể đặt ra những câu hỏi hoàn toàn khác:
Ai thực sự ký hợp đồng?
Người ký có tự nguyện không?
Người đó có quyền đại diện hay không?
Có người đồng sở hữu nào chưa đồng ý không?
Tiền đã được thanh toán chưa?
Nội dung hợp đồng có bị sửa đổi hay không?
Vì vậy: dữ liệu đăng ký có thể là chứng cứ rất mạnh về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, nhưng không tự động thay thế được chứng cứ về quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.
Nếu muốn giảm vai trò của công chứng mà vẫn bảo đảm an toàn giao dịch, hệ thống mới phải đi xa hơn việc số hóa Giấy chứng nhận. Cần phải tạo được một chuỗi chứng cứ điện tử về toàn bộ quá trình giao dịch. Chuỗi dữ liệu đó có thể bao gồm:
Xác thực danh tính;
Chữ ký điện tử;
Thời điểm ký;
Bội dung hợp đồng tại thời điểm ký;
Lịch sử thay đổi tài liệu;
Tình trạng pháp lý của thửa đất;
Chứng từ thanh toán;
Thời điểm nộp hồ sơ; và
Kết quả đăng ký.
Khi đó, chuyển đổi số mới thực sự có khả năng thay thế một phần chức năng chứng cứ mà công chứng đang đảm nhiệm và mang lại giá trị bảo vệ thực chất.
6. Việc giảm công chứng có thể tác động thế nào đến Tòa án và Trọng tài?
Việc không có văn bản công chứng có thể khiến một vụ tranh chấp phải giải quyết nhiều vấn đề chứng cứ hơn. Tòa án có thể phải:
Trưng cầu giám định;
Xác minh chữ ký;
Yêu cầu ngân hàng cung cấp chứng từ;
Thu thập dữ liệu điện tử;
Xác minh tình trạng hôn nhân;
Kiểm tra hồ sơ doanh nghiệp;
Xác minh quyền đại diện; hoặc
Yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp lịch sử biến động.
Điều này có thể làm thời gian và chi phí giải quyết tranh chấp tăng lên, dù chi phí giao dịch ban đầu đã giảm. Vì vậy, lợi ích của việc bỏ một thủ tục không nên chỉ được đo bằng thời gian và chi phí công chứng mà người sử dụng đất tiết kiệm được mà cần xét rộng hơn đến “chi phí tranh chấp dự kiến của toàn hệ thống”.
Đối với hoạt động thương mại, vấn đề này còn đáng lưu ý hơn. Luật Đất đai hiện hành quy định tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bằng Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam, Dự thảo tiếp tục duy trì cơ chế này đối với các giao dịch như:
Chuyển nhượng dự án;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Giao dịch giữa doanh nghiệp;
Nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
Thuê lại/cho thuê lại quyền sử dụng đất;hoặc
Giao dịch có cấu trúc phức tạp.
Các bên càng cần xây dựng hồ sơ chứng cứ ngay từ thời điểm giao dịch, thay vì chỉ giữ lại bản hợp đồng cuối cùng để giúp cơ quan giải quyết tranh chấp có thể xác định được: Ai đề xuất giao dịch → Ai phê duyệt → Ai có thẩm quyền ký → Các điều khoản được thương lượng thế nào → Tiền được thanh toán ra sao → Tài sản ở trạng thái pháp lý nào → Quyền được đăng ký vào thời điểm nào.
Trong nhiều tranh chấp thương mại, khả năng chứng minh chuỗi các sự kiện này trong toàn bộ quá trình giao dịch quan trọng không kém nội dung của chính hợp đồng.
7. Không bắt buộc công chứng không có nghĩa là không nên công chứng
Đây có lẽ là điểm quan trọng nhất đối với người dân và doanh nghiệp. Từ nội dung phân tích các vấn đề phát sinh khi việc mua bán đất không thông qua thủ tục công chứng, có thể thấy ngay cả khi pháp luật tương lai cho phép một giao dịch không cần công chứng thì không nên quy chụp rằng “công chứng không còn cần thiết hoặc không còn giá trị”. Đặc biệt các bên vẫn có thể chủ động lựa chọn công chứng như một biện pháp quản trị rủi đối với những giao dịch có giá trị lớn, phức tạp:
Giá trị lớn;
Nhiều đồng sở hữu;
Tài sản chung vợ chồng;
Người ký theo ủy quyền;
Yếu tố nước ngoài;
Cấu trúc thanh toán phức tạp; hoặc
Nguy cơ tranh chấp cao.
Khi đó, chi phí công chứng không chỉ là chi phí thủ tục, mà còn có thể được nhìn nhận như chi phí tạo lập và bảo vệ chứng cứ.
Kết luận
Đề xuất giảm phạm vi bắt buộc công chứng trong Dự thảo Luật Đất đai 2026 có thể giúp đơn giản hóa thủ tục, giảm thời gian và chi phí cho giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, công chứng hiện không chỉ đóng vai trò kiểm tra hồ sơ mà còn giúp tạo lập một nguồn chứng cứ có giá trị minh bạch, vững chắc khi tranh chấp xảy ra.
Nếu giảm công chứng bắt buộc, hệ thống pháp luật cần xây dựng một cơ chế thay thế đủ mạnh để xác thực về chủ thể – ý chí – chữ ký – quyền đại diện – quyền định đoạt – nội dung hợp đồng – thời điểm giao dịch – và tình trạng pháp lý của tài sản.
Do đó, câu hỏi cốt lõi không chỉ là “Mua bán đất có còn phải công chứng hay không?” mà là “Nếu công chứng không còn là lớp kiểm soát bắt buộc, sau 5, 10 hoặc 20 năm, khi tranh chấp phát sinh, chúng ta có đủ chứng cứ để xác định chính xác ai đã giao kết, họ đã đồng ý điều gì và giao dịch thực tế đã diễn ra như thế nào hay không?”
Đó mới là bài toán thực sự của việc chuyển từ công chứng truyền thống sang giao dịch đất đai dựa trên dữ liệu và đăng ký điện tử.
Đây sẽ là một trong những nội dung đáng tiếp tục theo dõi trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai mới./.