Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: KHI CÔNG CHỨNG HAY ĐĂNG KÝ SANG TÊN?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ ngày ký, ngày công chứng hay ngày đăng ký sang tên? Đây là vấn đề thường gây nhầm lẫn trong giao dịch nhà đất. Pháp luật hiện hành cần phân biệt giữa hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất để xác định chính xác quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua.

Việc xác định đúng các thời điểm này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi từ đó có thể xác định khi nào bên bán phải giao đất, khi nào bên mua phải thanh toán, khi nào một bên có quyền yêu cầu bên kia thực hiện hợp đồng và quan trọng hơn, từ thời điểm nào quyền sử dụng đất thực sự được chuyển từ bên bán sang bên mua.

Ảnh minh họa

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức luật định

Theo khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.”

Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất, quyền tự do thỏa thuận của các bên chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành.

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp thuộc điểm b khoản này.

Trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện theo yêu cầu của các bên, tức không phải trường hợp nào cũng bắt buộc.

Như vậy, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường giữa các cá nhân, việc hai bên ký vào một văn bản chưa đương nhiên đồng nghĩa hợp đồng đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu về hình thức. Hợp đồng còn phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

2. Hợp đồng có hiệu lực khi công chứng, nhưng quyền sử dụng đất đã được chuyển sang bên mua chưa?

Đây chính là điểm cần đặc biệt phân biệt.

Theo Điều 6 Luật Công chứng 2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản. Văn bản công chứng đồng thời có hiệu lực thi hành đối với các bên và là cơ sở để thực hiện các thủ tục tiếp theo với cơ quan nhà nước.

Do đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp bắt buộc công chứng, có thể xác định hợp đồng đã phát sinh giá trị ràng buộc giữa các bên từ thời điểm hoàn thành việc công chứng.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa quyền sử dụng đất đã được chuyển ngay cho bên mua.

Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Pháp luật hiện hành vì vậy cần được hiểu theo hai mốc thời gian khác nhau:

Thứ nhất, thời điểm hợp đồng có hiệu lực giữa các bên: về nguyên tắc là thời điểm hoàn thành công chứng hoặc chứng thực đối với giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Thứ hai, thời điểm việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực: là thời điểm thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.

Cơ quan Thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp cũng phân tích theo hướng này: giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất có thể phát sinh hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực, nhưng đối với việc chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm đăng ký vẫn là mốc làm phát sinh hiệu lực của việc chuyển quyền theo Điều 503 BLDS.

3. Điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2013 trước đây, khoản 3 Điều 188 quy định khá rõ rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã bỏ quy định này.

Sự thay đổi này góp phần làm rõ hơn sự khác biệt giữa hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực của việc chuyển quyền.

Nói cách khác, không nên hiểu rằng một hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nhưng chưa sang tên thì hoàn toàn “chưa có hiệu lực”. Hợp đồng đã có thể làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất chưa hoàn tất cho đến khi thực hiện đăng ký theo quy định.

4. Các bên có được tự thỏa thuận thời điểm có hiệu lực không?

Nguyên tắc tự do thỏa thuận tại Điều 401 BLDS vẫn được áp dụng, nhưng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền này không phải là tuyệt đối.

Các bên có thể thỏa thuận về tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao đất, thời điểm giao Giấy chứng nhận, thời hạn kê khai thuế, thời hạn nộp hồ sơ đăng ký biến động hoặc điều kiện để thực hiện từng nghĩa vụ.

Ví dụ: “Bên mua thanh toán 70% giá chuyển nhượng ngay sau khi hợp đồng được công chứng; 30% còn lại được thanh toán khi hồ sơ đăng ký sang tên đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hợp lệ.”

Tuy nhiên, các bên không thể bằng thỏa thuận để loại bỏ yêu cầu bắt buộc về công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật yêu cầu; đồng thời cũng không thể chỉ bằng một điều khoản trong hợp đồng mà làm cho quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua trước thời điểm đăng ký theo Điều 503 BLDS.

Do đó, quyền tự do thỏa thuận về thời điểm hiệu lực trong giao dịch quyền sử dụng đất bị giới hạn chặt chẽ hơn so với các hợp đồng dân sự thông thường.

5. Công chứng hợp đồng không đồng nghĩa giao dịch đã hoàn tất

Ví dụ, ông A chuyển nhượng cho bà B một thửa đất. Hai bên ký và công chứng hợp đồng ngày 15/10/2026 nhưng đến ngày 25/10/2026 mới hoàn tất việc đăng ký chuyển quyền.

Trong khoảng thời gian từ ngày 15/10 đến trước khi việc chuyển quyền được đăng ký, hợp đồng đã tạo ra sự ràng buộc giữa ông A và bà B. Ông A không thể tùy ý viện dẫn việc “chưa sang tên” để coi như chưa từng giao kết hợp đồng và bán đất cho người khác.

Tuy nhiên, xét về việc chuyển quyền sử dụng đất, bà B vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký để việc chuyển quyền phát sinh hiệu lực theo Điều 503 BLDS.

Chính vì vậy, việc chỉ ký hợp đồng công chứng nhưng kéo dài thời gian không thực hiện đăng ký sang tên vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

6. Không phải cứ công chứng là hợp đồng chắc chắn có hiệu lực

Công chứng hoặc chứng thực chỉ là một trong các điều kiện pháp lý của giao dịch.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng về nguyên tắc phải đáp ứng các điều kiện như: có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng; và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, giao dịch còn phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự, bao gồm điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch.

Do đó, một hợp đồng dù đã được công chứng vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có căn cứ vô hiệu theo quy định pháp luật.

7. Cần phân biệt rõ bốn thời điểm khi giao dịch đất đai

Để hạn chế tranh chấp, khi soạn thảo và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên phân biệt rõ:

Ngày ký hợp đồng và ngày công chứng/chứng thực – thời điểm thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng – thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.

Bốn thời điểm này có thể trùng nhau nhưng trong nhiều giao dịch lại hoàn toàn khác nhau.

Đặc biệt, các bên không nên sử dụng chung chung những câu như “hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký” nếu giao dịch thuộc trường hợp pháp luật bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Thay vào đó, hợp đồng cần quy định cụ thể thời điểm thanh toán, bàn giao đất, giao hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ thuế và trách nhiệm của mỗi bên trong việc đăng ký sang tên.

Kết luận

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần đặc biệt phân biệt hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với giao dịch bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng sau khi hoàn thành yêu cầu về hình thức có thể đã phát sinh giá trị ràng buộc giữa các bên. Riêng đối với văn bản công chứng, Điều 6 Luật Công chứng 2024 xác định văn bản có hiệu lực từ thời điểm công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu.

Tuy nhiên, theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định pháp luật đất đai.

Vì vậy, có thể hiểu một cách ngắn gọn:

Công chứng làm phát sinh sự ràng buộc của hợp đồng giữa các bên; đăng ký là mốc đặc biệt quan trọng để việc chuyển quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực.

Việc nhận diện đúng hai mốc thời gian này giúp các bên tránh được quan niệm phổ biến nhưng không chính xác rằng “chưa sang tên thì hợp đồng công chứng chưa có giá trị”, đồng thời cho thấy vì sao người nhận chuyển nhượng không nên dừng lại ở việc ký hợp đồng công chứng mà cần nhanh chóng hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất./.

#HopDongChuyenNhuongQuyenSuDungDat #ChuyenNhuongDat #MuaBanDat #SangTenSoDo #CongChungHopDong #LuatDatDai2024 #BoLuatDanSu #QuyenSuDungDat #PhapLuatDatDai #LuatTamTien