8 điểm người mua và thuê nhà cần biết tại Dự thảo Luật KDBĐS 2026

NGƯỜI MUA, THUÊ MUA VÀ NGƯỜI THUÊ CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ TẠI DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2026?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 đề xuất nhiều thay đổi liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua và bên thuê bất động sản. Đáng chú ý là cơ chế quản lý tiền thanh toán khi chưa được cấp Giấy chứng nhận, mở rộng quyền chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn xác nhận điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.

Vậy những nội dung nào thực sự mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và có thể ảnh hưởng đến người tham gia giao dịch?

1. Tiền đặt cọc: Giữ nguyên mức tối đa 5%, bổ sung quy định về xử lý vi phạm

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua khi bất động sản hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Khoản 5 Điều 18 Dự thảo tiếp tục giữ nguyên giới hạn này, đồng thời quy định tiền đặt cọc được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng.

Điểm bổ sung tại khoản 6 Điều 18 là việc xử lý tiền đặt cọc khi các bên vi phạm nghĩa vụ được thực hiện theo Bộ luật Dân sự và thỏa thuận đã ký kết.

Như vậy, giới hạn đặt cọc 5% không phải là quy định mới. Tuy nhiên, người mua cần đặc biệt lưu ý các khoản tiền được gọi là phí giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc phí ưu tiên trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Báo cáo thẩm tra ngày 20/10/2026 cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu cơ chế kiểm soát những khoản thu có bản chất huy động vốn trước thời điểm được phép.

2. Khoản tiền 5% còn lại: Đề xuất chuyển vào tài khoản tại tổ chức tín dụng

Đây là một trong những thay đổi quan trọng nhất đối với bên mua và bên thuê mua.

Theo khoản 3 Điều 25 Luật hiện hành, khi người mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại được thanh toán khi người mua, thuê mua đã được cấp Giấy chứng nhận.

Điều 20 Dự thảo đề xuất cơ chế mới:

• Khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng được chuyển vào tài khoản mở tại tổ chức tín dụng.

• Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua, thuê mua nhận được Giấy chứng nhận hoặc đồng ý tự làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

• Người mua, thuê mua được hưởng khoản lãi phát sinh từ số tiền này, nếu có.

Quy định mới có thể tăng cường cơ chế bảo đảm đối với khoản tiền chưa được chuyển cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần làm rõ chủ thể đứng tên và kiểm soát tài khoản, điều kiện chuyển tiền cũng như việc xác định sự tự nguyện của người mua khi lựa chọn tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Đối với các giới hạn thanh toán khác, Dự thảo cơ bản kế thừa Luật hiện hành: lần thanh toán đầu tiên không quá 30%; tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao trong hợp đồng mua bán không quá 70%, hoặc 50% đối với trường hợp chủ thể bán thuộc diện được luật quy định; đối với thuê mua, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 50% giá trị hợp đồng.

3. Cấp Giấy chứng nhận: Không còn quy định cụ thể thời hạn 50 ngày tại điều khoản về trách nhiệm của chủ đầu tư

Khoản 3 Điều 17 Luật hiện hành yêu cầu chủ đầu tư trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục này.

Trong khi đó, khoản 4 Điều 13 Dự thảo tiếp tục quy định trách nhiệm nộp hồ sơ của chủ đầu tư sau khi bàn giao nhà ở hoặc sau khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền, nhưng không còn xác định thời hạn 50 ngày tại điều khoản này.

Sự thay đổi này cần được xem xét thận trọng bởi thời hạn cụ thể là căn cứ quan trọng để người mua xác định việc chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, việc Dự thảo không còn ghi nhận thời hạn 50 ngày tại Điều 13 chưa đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không còn bị ràng buộc bởi thời hạn thực hiện thủ tục theo pháp luật đất đai hoặc các quy định có liên quan.

4. Bất động sản hình thành trong tương lai: Giảm thời gian xác nhận điều kiện bán từ 15 ngày xuống 8 ngày

Theo khoản 4 Điều 24 Luật hiện hành, cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh có thời hạn 15 ngày để kiểm tra và trả lời về điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khoản 4 Điều 19 Dự thảo đề xuất rút thời hạn này xuống còn 8 ngày, đồng thời mở rộng phạm vi kiểm tra đối với phần diện tích sàn có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai.

Việc rút ngắn thời gian có thể giúp chủ đầu tư sớm thực hiện giao dịch, nhưng người mua vẫn cần kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của bất động sản, thay vì chỉ dựa trên việc dự án đã được quảng cáo hoặc nhận đặt cọc.

Đáng chú ý, Dự thảo còn bổ sung trường hợp công trình áp dụng công nghệ thi công không thực hiện phần móng theo phương pháp thông thường thì có thể sử dụng giấy tờ nghiệm thu hoàn thành một mặt bằng sàn công trình theo thiết kế và trình tự thi công được phê duyệt.

5. Mở rộng quyền chuyển nhượng hợp đồng trước khi được cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 49 Luật hiện hành, phạm vi chuyển nhượng hợp đồng chủ yếu bao gồm hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Điều 37 Dự thảo mở rộng thêm các trường hợp, đáng chú ý gồm:

• Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

• Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận;

• Hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai;

• Hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận.

Việc mở rộng này có thể tạo điều kiện để bên mua, thuê mua chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà không nhất thiết phải chờ cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng vẫn phải đáp ứng điều kiện tại Điều 38 Dự thảo, đặc biệt là chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp chưa được giải quyết và đáp ứng các điều kiện liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản.

6. Bảo lãnh ngân hàng: Người mua vẫn được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh

Khoản 3 Điều 20 Dự thảo tiếp tục duy trì cơ chế bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua, thuê mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh.

Đây không phải là quyền mới so với Điều 26 Luật hiện hành.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và việc phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua, thuê mua. Hai việc này không đồng nghĩa với nhau và có ý nghĩa khác nhau khi phát sinh nghĩa vụ thanh toán từ ngân hàng.

7. Người thuê bất động sản: Thay đổi về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Đối với người thuê, Dự thảo cơ bản kế thừa các quyền tại Điều 20 Luật hiện hành, bao gồm quyền yêu cầu cung cấp thông tin trung thực, yêu cầu sửa chữa bất động sản không bảo đảm an toàn, tiếp tục thuê khi bất động sản thay đổi chủ sở hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, có hai điểm cần chú ý:

Thứ nhất, về quyền chấm dứt hợp đồng của bên thuê. Điểm g khoản 3 Điều 16 Dự thảo bổ sung trường hợp người thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có "lý do chính đáng", bên cạnh các trường hợp bên cho thuê có hành vi vi phạm được liệt kê.

Quy định này có thể mở rộng khả năng chấm dứt hợp đồng của người thuê, nhưng cần làm rõ thế nào là lý do chính đáng để hạn chế tranh chấp.

Thứ hai, về quyền chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê. Điểm g khoản 1 Điều 15 Dự thảo đề cập trường hợp bên thuê "vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng", thay vì cách diễn đạt "không thực hiện đúng nghĩa vụ" tại Luật hiện hành.

Đồng thời, Dự thảo bổ sung ngoại lệ theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật đối với nguyên tắc bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ.

Do đó, các bên cần đặc biệt chú ý điều khoản về căn cứ và thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê. Việc sử dụng các thuật ngữ như "lý do chính đáng" hoặc "vi phạm nghiêm trọng" nếu không được xác định rõ có thể làm phát sinh cách hiểu và tranh chấp khác nhau.

8. Hợp đồng và dữ liệu giao dịch: Có thêm cơ chế giao dịch điện tử, công khai hợp đồng mẫu

Điều 33 và Điều 34 Dự thảo đề xuất thực hiện giao kết hợp đồng trên nền tảng giao dịch điện tử của Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hoặc nền tảng khác có kết nối dữ liệu phù hợp.

Đồng thời, hợp đồng mẫu được công khai trên Hệ thống trước khi áp dụng và không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo pháp luật khác.

Quy định này có thể giúp người mua, thuê mua, người thuê tiếp cận thông tin thuận lợi hơn. Tuy nhiên, việc không tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng mẫu theo pháp luật khác cũng đặt ra yêu cầu phải bảo đảm cơ chế kiểm soát những điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng.

Ngoài ra, Điều 9 và Điều 10 Dự thảo bổ sung cơ chế sử dụng mã định danh điện tử đối với bất động sản khi giao dịch, phục vụ quản lý và liên thông dữ liệu. Dù vậy, quy định chuyển tiếp vẫn cho phép bất động sản chưa được cấp mã tiếp tục thực hiện giao dịch theo pháp luật.

Kết luận

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2026 có một số đề xuất đáng chú ý đối với bên mua, thuê mua và bên thuê bất động sản. Trong đó, cơ chế quản lý khoản tiền 5% giá trị hợp đồng, mở rộng chuyển nhượng hợp đồng, thay đổi thời hạn thực hiện thủ tục và điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê là những vấn đề có thể tác động trực tiếp đến quyền lợi của người tham gia giao dịch.

Bên cạnh những thay đổi theo hướng tăng tính linh hoạt và bảo vệ quyền lợi khách hàng, một số nội dung vẫn cần được hoàn thiện để làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo đảm khả năng thực hiện hợp đồng và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Bài viết được thực hiện trên cơ sở Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tháng 10/2026, đối chiếu với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 theo Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-VPQH ngày 21/02/2025. Các nội dung đề xuất chưa phải quy định pháp luật được thông qua.