Mở rộng phạm vi kinh doanh cho Việt kiều không còn quốc tịch Việt Nam theo Dự thảo 2026

DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2026: NGƯỜI GỐC VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI KHÔNG CÒN QUỐC TỊCH VIỆT NAM CẦN LƯU Ý NHỮNG GÌ?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 đề xuất một số thay đổi liên quan đến quyền mua, thuê, thuê mua và kinh doanh bất động sản của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đáng chú ý là việc điều chỉnh cách xác định chủ thể, bổ sung hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản và sửa đổi quy định về phạm vi giao dịch.

Tuy nhiên, việc không còn quốc tịch Việt Nam không đồng nghĩa với việc một người chỉ được tham gia thị trường bất động sản Việt Nam theo các quy định áp dụng cho người nước ngoài thông thường. Pháp luật đã có những quy định riêng đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Vậy Dự thảo năm 2026 có những điểm thay đổi nào so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023?

1. Thay đổi cách xác định chủ thể: Từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải công dân Việt Nam sang người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khoản 3 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sử dụng thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam” để xác định nhóm chủ thể được thực hiện một số hình thức kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 7 Dự thảo năm 2026 sử dụng thuật ngữ “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.

Cách diễn đạt mới thống nhất hơn với thuật ngữ được sử dụng trong pháp luật về quốc tịch và đất đai.

Theo Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam, nhóm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm những người có nguồn gốc quốc tịch Việt Nam đáp ứng định nghĩa luật định và cả con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Do đó, khi thực hiện giao dịch, cần xác định đúng tình trạng quốc tịch, tư cách người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và điều kiện nhập cảnh theo quy định áp dụng cho từng trường hợp. Việc chỉ có quốc tịch nước ngoài hoặc có quan hệ gia đình với người Việt Nam không tự động thay thế yêu cầu xác định tư cách pháp lý này.

2. Bổ sung hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản

Đây là một điểm bổ sung rõ ràng về hình thức kinh doanh được liệt kê cho nhóm chủ thể này.

Theo điểm c khoản 3 Điều 10 Luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải công dân Việt Nam được thực hiện các hình thức kinh doanh quy định tại điểm đ và điểm g khoản 1 Điều 10, gồm thuê bất động sản để cho thuê lại và nhận chuyển nhượng dự án để tiếp tục đầu tư, kinh doanh.

Trong khi đó, điểm c khoản 3 Điều 7 Dự thảo năm 2026 dẫn chiếu đến các điểm đ, g và h khoản 1 Điều 7.

Điểm h được bổ sung là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các nhóm dịch vụ như môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản theo quy định pháp luật.

Như vậy, Dự thảo ghi nhận trực tiếp hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi hoạt động của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tuy nhiên, đây là việc bổ sung vào danh mục hình thức kinh doanh dành cho chủ thể, không có nghĩa người thuộc nhóm này được miễn điều kiện thành lập doanh nghiệp, chứng chỉ hành nghề hoặc các yêu cầu chuyên ngành tương ứng.

3. Quyền mua, thuê và thuê mua công trình xây dựng: Cần phân biệt quyền giao dịch với quyền kinh doanh

Khoản 2 Điều 15 Luật hiện hành cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình.

Khoản 1 Điều 8 Dự thảo năm 2026 tiếp tục ghi nhận nhóm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong số các chủ thể được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng và nhà ở theo quy định liên quan, đồng thời không lặp lại cụm từ hạn chế mục đích sử dụng như Điều 15 Luật hiện hành.

Sự thay đổi này có thể tạo cách tiếp cận linh hoạt hơn trong việc xác định quyền giao dịch.

Tuy nhiên, không thể từ đó kết luận người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được tự do mua bất động sản để bán lại hoặc kinh doanh như cá nhân trong nước.

Nguyên nhân là khoản 3 Điều 7 Dự thảo vẫn quy định riêng các hình thức kinh doanh được phép đối với nhóm chủ thể này. Ngoài ra, công năng sử dụng của bất động sản và các điều kiện theo pháp luật đất đai, xây dựng, nhà ở vẫn phải được tuân thủ.

Do đó, đối với trường hợp mua phần diện tích thương mại, văn phòng hoặc công trình lưu trú, người mua cần xác định rõ mục đích giao dịch, công năng được phê duyệt và quyền khai thác thực tế sau khi nhận tài sản.

4. Quyền nhận chuyển nhượng dự án bất động sản: Không phải quyền mới nhưng còn vướng mắc

Theo điểm c khoản 3 Điều 10 Luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải công dân Việt Nam đã được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư, kinh doanh.

Điểm c khoản 3 Điều 7 Dự thảo năm 2026 tiếp tục duy trì quyền này.

Tuy nhiên, Phụ lục C về rà soát Dự thảo chỉ ra sự thiếu thống nhất giữa các quy định tại Điều 52, Điều 55 và Điều 72 Dự thảo Luật Đất đai liên quan đến việc giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính và chủ thể nhận chuyển nhượng dự án.

Vấn đề cần lưu ý: Mặc dù Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án, việc thực hiện trên thực tế vẫn phụ thuộc vào cơ chế sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và điều kiện xác lập quyền của bên nhận chuyển nhượng.

Do đó, đây là quyền đã có từ luật hiện hành nhưng cần tiếp tục hoàn thiện tính thống nhất giữa các luật để thuận lợi cho việc thực hiện.

5. Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất: Không nên nhầm là quyền mới của Dự thảo 2026

Theo khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Đây là quyền đã được pháp luật đất đai hiện hành ghi nhận, không phải quyền lần đầu được bổ sung tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2026.

Đối với hoạt động đầu tư xây dựng, khoản 3 Điều 7 Dự thảo tiếp tục cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng bất động sản gắn với quyền sử dụng đất thông qua dự án, phù hợp với hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, việc được phép kinh doanh bất động sản theo một hình thức nhất định không có nghĩa được nhận chuyển nhượng mọi loại đất hoặc có quyền sử dụng đất giống như cá nhân có quốc tịch Việt Nam.

6. Những vấn đề cần kiểm tra trước khi giao dịch

Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam, những vấn đề cần đặc biệt quan tâm gồm:

• Tư cách pháp lý: Có thuộc trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật quốc tịch hay không; có đáp ứng điều kiện nhập cảnh hay không.

• Mục đích giao dịch: Mua để sử dụng, cho thuê, kinh doanh dịch vụ hay đầu tư phát triển dự án, vì mỗi hoạt động có thể có điều kiện pháp lý khác nhau.

• Quyền đối với đất: Có được xác lập quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn dự định mua hay không.

• Điều kiện kinh doanh: Trường hợp kinh doanh bất động sản hoặc dịch vụ bất động sản phải đáp ứng yêu cầu đối với hình thức kinh doanh tương ứng.

Kết luận

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2026 có ba điểm đáng chú ý: thống nhất cách xác định chủ thể là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; bổ sung hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản vào phạm vi kinh doanh được liệt kê; và điều chỉnh cách quy định về quyền mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng.

Trong khi đó, các quyền như đầu tư xây dựng dự án, thuê bất động sản để cho thuê lại và nhận chuyển nhượng dự án về cơ bản đã được luật hiện hành ghi nhận.

Vì vậy, khi đánh giá khả năng tham gia thị trường bất động sản của nhóm chủ thể này, cần xem xét đồng thời Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và pháp luật quốc tịch, thay vì chỉ căn cứ vào việc một người còn hay không còn quốc tịch Việt Nam./.

Luật Tâm Tiến

Bài viết phân tích Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 15/10/2026 và các tài liệu rà soát kèm theo. Những đề xuất trong Dự thảo chưa có hiệu lực pháp luật.