Mua bất động sản hình thành trong tương lai: 7 lưu ý theo Dự thảo 2026

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: NHỮNG THAY ĐỔI NGƯỜI MUA CẦN LƯU Ý THEO DỰ THẢO LUẬT 2026

Mua căn hộ, nhà ở hoặc bất động sản thương mại khi công trình chưa hoàn thành là hình thức đầu tư phổ biến. Tuy nhiên, người mua thường phải thanh toán một phần đáng kể giá trị tài sản trước khi nhận bàn giao, trong khi tiến độ xây dựng, tình trạng pháp lý và khả năng được cấp Giấy chứng nhận vẫn phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 đề xuất một số thay đổi liên quan trực tiếp đến những vấn đề này. Người đang hoặc dự định đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai cần đặc biệt quan tâm đến các điều kiện được phép mở bán, thu tiền, bảo lãnh và cấp Giấy chứng nhận.

1. Không phải dự án nào đang xây dựng cũng được phép mở bán

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện pháp luật, bao gồm hồ sơ về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, tiến độ thực hiện và tình trạng pháp lý của dự án.

Điều 19 Dự thảo năm 2026 tiếp tục duy trì những điều kiện cơ bản này, đồng thời điều chỉnh một số yêu cầu.

Đáng chú ý, đối với nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp, Dự thảo tiếp tục yêu cầu nghiệm thu hoàn thành phần móng, nhưng bổ sung trường hợp công trình sử dụng phương pháp thi công không thực hiện phần móng theo phương pháp thông thường. Khi đó, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành một mặt bằng sàn công trình theo thiết kế và trình tự thi công được phê duyệt.

Người mua cần lưu ý: Việc dự án đã khởi công, đang thi công hoặc được quảng cáo mở bán không đồng nghĩa với việc dự án đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thuê mua.

Trước khi giao tiền, cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, điều kiện xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua đối với trường hợp pháp luật yêu cầu.

2. Thời gian xác nhận đủ điều kiện mở bán dự kiến giảm từ 15 ngày xuống 8 ngày

Theo khoản 4 Điều 24 Luật hiện hành, cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh có thời hạn 15 ngày để kiểm tra và trả lời thông báo về điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khoản 4 Điều 19 Dự thảo đề xuất rút thời hạn này xuống 8 ngày, đồng thời bổ sung phần diện tích sàn có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai vào nhóm phải thực hiện thủ tục thông báo, kiểm tra điều kiện kinh doanh.

Đây là thay đổi có thể giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đối với chủ đầu tư, nhưng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát đối với những sản phẩm bất động sản lưu trú.

Người mua căn hộ lưu trú hoặc diện tích sàn có công năng lưu trú cần kiểm tra đúng loại sản phẩm và các điều kiện pháp lý được áp dụng. Việc thời hạn kiểm tra được rút ngắn không đồng nghĩa với việc dự án tự động đủ điều kiện mở bán nếu cơ quan quản lý chưa trả lời.

3. Đặt cọc tối đa 5%: Cần kiểm tra điều kiện mở bán trước khi chuyển tiền

Theo khoản 5 Điều 23 Luật hiện hành và khoản 5 Điều 18 Dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, giá thuê mua khi bất động sản đã đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh.

Dự thảo tiếp tục quy định tiền đặt cọc được tính vào khoản thanh toán lần đầu và bổ sung việc xử lý tiền đặt cọc theo Bộ luật Dân sự và thỏa thuận của các bên.

Như vậy, mức đặt cọc 5% không phải quy định mới, nhưng tiếp tục là giới hạn quan trọng để bảo vệ người mua.

Chẳng hạn, đối với một căn hộ có giá bán 3 tỷ đồng, số tiền đặt cọc chủ đầu tư được thu theo quy định này không vượt quá 150 triệu đồng và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Người mua cần thận trọng với các khoản tiền được gọi là "giữ chỗ", "đăng ký ưu tiên" hoặc các hình thức thu tiền khác khi chưa xác định được điều kiện pháp lý của dự án.

4. Khoản tiền 5% còn lại: Đề xuất cơ chế quản lý tại ngân hàng

Đây là một trong những điểm mới quan trọng nhất đối với người mua và thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo khoản 3 Điều 25 Luật hiện hành, khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại chỉ được thanh toán khi người mua đã được cấp Giấy chứng nhận.

Điều 20 Dự thảo đề xuất khoản tiền 5% còn lại được chuyển vào tài khoản mở tại tổ chức tín dụng. Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua, thuê mua nhận được Giấy chứng nhận hoặc đồng ý tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Người mua, thuê mua được hưởng lãi phát sinh từ khoản tiền này nếu có.

Ví dụ, đối với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, khoản tiền 150 triệu đồng tương đương 5% giá trị hợp đồng sẽ được quản lý theo cơ chế nêu trên.

Quy định này có thể tăng cường bảo vệ khoản tiền chưa được chuyển cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, người mua cần đặc biệt chú ý trường hợp được đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bởi theo Dự thảo, sự đồng ý này có thể là căn cứ để chuyển khoản tiền 5% cho chủ đầu tư.

Cơ chế quản lý tài khoản, chủ thể kiểm soát và điều kiện giải ngân vẫn là những vấn đề cần được hướng dẫn rõ.

5. Bảo lãnh ngân hàng: Không nên nhầm việc dự án được chấp thuận bảo lãnh với việc căn hộ đã có thư bảo lãnh

Theo Điều 26 Luật hiện hành và khoản 3 Điều 20 Dự thảo, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính khi không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Người mua, thuê mua vẫn có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh.

Đây là cơ chế đã có trong pháp luật hiện hành, không phải chính sách mới của Dự thảo.

Tuy nhiên, người mua cần phân biệt giữa văn bản ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và thư bảo lãnh được phát hành cho chính người mua, thuê mua.

Nếu lựa chọn có bảo lãnh, người mua cần kiểm tra việc phát hành, cung cấp thư bảo lãnh và phạm vi nghĩa vụ được ngân hàng bảo đảm theo quy định.

6. Một số dự án có thể được mở bán khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai

Đây là thay đổi cần đặc biệt chú ý đối với những người dự định mua bất động sản thuộc các dự án được thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Theo khoản 6 Điều 19 dẫn chiếu khoản 3 Điều 12 Dự thảo, đối với một số dự án BT thuộc phạm vi áp dụng, chủ đầu tư có thể sử dụng bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc biện pháp bảo đảm theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư để thay thế điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Cơ chế này có thể giúp tháo gỡ khó khăn trong việc triển khai và kinh doanh một số dự án.

Tuy nhiên, việc được phép mở bán không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ để người mua được cấp Giấy chứng nhận.

Đây cũng là vấn đề được nêu trong Báo cáo thẩm tra số 1513/BC-UBKTTC16 và Phụ lục C, do còn có sự khác biệt giữa Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Dự thảo Luật Đất đai về điều kiện thực hiện quyền, cấp Giấy chứng nhận khi nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.

Vì vậy, người mua tại những dự án thuộc diện áp dụng cơ chế đặc thù cần kiểm tra rõ tình trạng nghĩa vụ tài chính, biện pháp bảo đảm và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc cấp Giấy chứng nhận sau này.

7. Người đã mua bất động sản hình thành trong tương lai cần lưu ý điều gì?

Đối với người đã ký hợp đồng và đang thanh toán theo tiến độ, cần phân biệt quy định hiện hành với những chính sách mới đang được đề xuất.

Theo Điều 61 Dự thảo, các hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập trước thời điểm Luật mới có hiệu lực về nguyên tắc tiếp tục được thực hiện theo pháp luật áp dụng khi xác lập. Trường hợp các bên sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau thời điểm Luật mới có hiệu lực thì nội dung sửa đổi, bổ sung phải phù hợp với Luật mới.

Do đó, không nên mặc nhiên cho rằng cơ chế quản lý khoản tiền 5% hoặc những quy định mới khác sẽ tự động áp dụng cho mọi hợp đồng đã ký.

Đặc biệt, những người đang đầu tư cần tiếp tục theo dõi tiến độ xây dựng, điều kiện bàn giao, tình trạng bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ tài chính của dự án và tiến độ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Kết luận

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2026 có một số đề xuất nhằm điều chỉnh điều kiện mở bán và tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Trong đó, đáng chú ý là cơ chế quản lý khoản tiền 5% tại ngân hàng, điều kiện mở bán đối với công trình áp dụng công nghệ xây dựng mới, thủ tục kiểm tra bất động sản lưu trú và cơ chế đặc thù về nghĩa vụ tài chính đối với một số dự án BT.

Đối với người đang hoặc chuẩn bị đầu tư, vấn đề quan trọng không chỉ là giá bán, vị trí hay tiến độ thanh toán, mà còn là khả năng chủ đầu tư hoàn thành dự án, bàn giao đúng cam kết và bảo đảm người mua được xác lập quyền sở hữu hợp pháp.

Bài viết được thực hiện trên cơ sở Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 15/10/2026, đối chiếu với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Báo cáo thẩm tra ngày 20/10/2026. Các quy định được đề xuất chưa có hiệu lực pháp luật.