Dự thảo Luật KDBĐS 2026: Hợp đồng cũ, dự án đang triển khai có phải làm lại thủ tục?

HỢP ĐỒNG ĐÃ KÝ, DỰ ÁN ĐANG TRIỂN KHAI VÀ GIAO DỊCH CHƯA HOÀN THÀNH SẼ ĐƯỢC XỬ LÝ THẾ NÀO THEO DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2026?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 không chỉ đề xuất những thay đổi về điều kiện kinh doanh, đặt cọc, thanh toán và chuyển nhượng bất động sản mà còn quy định cách xử lý đối với các giao dịch, hợp đồng và dự án đã hình thành trước thời điểm Luật mới có hiệu lực.

Đáng chú ý, Dự thảo không yêu cầu tất cả các hợp đồng đã ký hoặc dự án đã đủ điều kiện kinh doanh phải thực hiện lại thủ tục theo Luật mới. Tuy nhiên, một số trường hợp vẫn phải đáp ứng yêu cầu bổ sung, đặc biệt khi sửa đổi hợp đồng, tiếp tục mở bán hoặc thực hiện chuyển nhượng dự án.

Vậy người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần lưu ý những gì?

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản đã ký có phải thay đổi theo Luật mới?

Theo khoản 6 Điều 61 Dự thảo, các hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hoặc năm 2023 trước khi Luật mới có hiệu lực sẽ tiếp tục được thực hiện theo pháp luật tương ứng và các văn bản hướng dẫn.

Tuy nhiên, trường hợp các bên sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau khi Luật mới có hiệu lực thì nội dung sửa đổi, bổ sung phải phù hợp với quy định của Luật mới.

Điều này có ý nghĩa gì đối với người đã mua nhà?

Ví dụ, người mua ký hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai vào năm 2026, với tiến độ thanh toán và điều kiện bàn giao đã được xác lập hợp pháp. Nếu Luật mới có hiệu lực trong năm 2027 thì hợp đồng không đương nhiên phải ký lại chỉ vì có sự thay đổi pháp luật.

Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng sau thời điểm Luật mới có hiệu lực, phần nội dung được sửa đổi, bổ sung phải phù hợp với quy định mới.

Đặc biệt, những chính sách mới về thanh toán, quản lý khoản tiền 5% hoặc bảo lãnh ngân hàng không mặc nhiên áp dụng cho tất cả hợp đồng đã ký trước đó, mà phải xem xét quy định chuyển tiếp cụ thể.

2. Dự án đã đủ điều kiện mở bán nhưng chưa ký hợp đồng có phải thực hiện lại thủ tục?

Khoản 1 Điều 61 Dự thảo quy định, đối với nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật năm 2014 hoặc năm 2023 nhưng chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua khi Luật mới có hiệu lực thì được tiếp tục thực hiện thủ tục bán, thuê mua theo pháp luật trước đó.

Tuy nhiên, chủ đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản và dự án theo Điều 4 của Luật mới trước khi ký hợp đồng.

Như vậy, chủ đầu tư không phải thực hiện lại toàn bộ thủ tục xác định điều kiện mở bán chỉ vì Luật mới có hiệu lực nếu thuộc trường hợp chuyển tiếp này.

Đối với người mua, cần phân biệt giữa dự án đã thực sự đáp ứng điều kiện kinh doanh theo pháp luật trước đó với dự án mới chỉ được quảng cáo, nhận đăng ký hoặc giới thiệu sản phẩm. Quy định chuyển tiếp không có nghĩa mọi dự án đang triển khai đều đương nhiên được phép mở bán.

3. Dự án đã được chấp thuận đầu tư trước đây có phải đáp ứng điều kiện mới?

Khoản 3 và khoản 4 Điều 61 Dự thảo phân biệt hai nhóm dự án theo thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thứ nhất, dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 01/8/2024: Bất động sản được đưa vào kinh doanh không phải đáp ứng yêu cầu tại khoản 5 Điều 19 Dự thảo, tức yêu cầu dự án được phê duyệt phải có nội dung đầu tư xây dựng loại bất động sản tương ứng để bán, cho thuê mua.

Thứ hai, dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư từ sau ngày 01/8/2024 đến trước khi Luật mới có hiệu lực: Tiếp tục áp dụng khoản 5 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Việc phân biệt này nhằm xử lý sự khác biệt về hồ sơ, nội dung chấp thuận dự án giữa các thời kỳ pháp luật.

Tuy nhiên, miễn áp dụng một điều kiện cụ thể không đồng nghĩa với việc dự án được miễn toàn bộ điều kiện về đất đai, xây dựng, tình trạng pháp lý hoặc nghĩa vụ tài chính.

4. Đã ký hợp đồng nhưng chưa nhận bàn giao nhà ở sẽ áp dụng quy định nào?

Khoản 2 Điều 61 Dự thảo quy định các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật năm 2023 trước ngày Luật mới có hiệu lực nhưng chưa bàn giao nhà ở thì không áp dụng Điều 21 của Luật mới về bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai.

Quy định này giúp phân biệt nghĩa vụ bàn giao của các hợp đồng đã được xác lập trước đó với hợp đồng thuộc phạm vi áp dụng của Luật mới.

Ví dụ, người mua đã ký hợp đồng năm 2026, dự kiến nhận bàn giao căn hộ vào cuối năm 2027. Nếu Luật mới có hiệu lực trước ngày bàn giao, việc giao nhận nhà không tự động phải tuân theo Điều 21 của Luật mới chỉ vì thời điểm bàn giao diễn ra sau ngày Luật có hiệu lực.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bàn giao theo hợp đồng và pháp luật áp dụng, bao gồm các yêu cầu pháp lý có liên quan.

5. Hồ sơ chuyển nhượng dự án đang giải quyết sẽ chuyển sang cơ quan nào?

Đây là một trong những thay đổi quan trọng về thủ tục hành chính.

Theo khoản 3 Điều 83 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hồ sơ chuyển nhượng dự án hợp lệ đã được tiếp nhận theo Luật năm 2014 nhưng chưa có kết quả thì tiếp tục được giải quyết theo Luật năm 2014.

Trong khi đó, khoản 5 Điều 61 Dự thảo năm 2026 đề xuất: Đối với hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đã được tiếp nhận nhưng chưa có quyết định cho phép chuyển nhượng, thẩm quyền giải quyết được xác định theo Luật mới.

Quy định này có thể dẫn đến thay đổi cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ đang trong quá trình giải quyết.

Tuy nhiên, Báo cáo thẩm tra ngày 20/10/2026 đề nghị làm rõ cách chuyển giao hồ sơ, kế thừa kết quả đã xử lý và pháp luật áp dụng đối với điều kiện, thành phần hồ sơ, trình tự giải quyết.

Đặc biệt, cần tránh việc doanh nghiệp phải nộp lại hồ sơ hoặc thực hiện lại các bước đã hoàn thành chỉ vì thay đổi thẩm quyền.

6. Bất động sản chưa có mã định danh điện tử vẫn được giao dịch

Dự thảo năm 2026 bổ sung yêu cầu sử dụng mã định danh điện tử trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, khoản 10 Điều 61 thiết lập cơ chế chuyển tiếp đáng chú ý.

Theo đó, các bất động sản thuộc khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 3 Dự thảo chưa được cấp mã định danh điện tử vẫn được tiếp tục giao dịch theo quy định pháp luật.

Trường hợp bất động sản đã được cấp mã thì phải sử dụng mã để xác định và quản lý bất động sản trong quá trình giao dịch.

Như vậy, việc chưa có mã định danh điện tử không phải là căn cứ để cấm giao dịch bất động sản thuộc phạm vi quy định chuyển tiếp.

Tuy nhiên, người bán và người mua vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, tình trạng pháp lý và các điều kiện khác theo quy định.

7. Sàn giao dịch bất động sản, cơ sở đào tạo và người có chứng chỉ môi giới cần lưu ý gì?

Khoản 7, khoản 8 và khoản 9 Điều 61 Dự thảo quy định:

• Các sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động nhưng chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật mới phải bổ sung các điều kiện trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày Luật mới có hiệu lực.

• Các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới, điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng có thời hạn 6 tháng để đáp ứng các điều kiện còn thiếu.

• Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đã được cấp trước khi Luật mới có hiệu lực được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trên chứng chỉ.

Như vậy, Luật mới dự kiến không yêu cầu tất cả các sàn giao dịch và cơ sở đào tạo đang hoạt động phải lập tức hoàn thành mọi điều kiện mới ngay tại thời điểm Luật có hiệu lực.

Đồng thời, người đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới không phải xin cấp lại chỉ vì Luật mới được ban hành, nếu chứng chỉ vẫn còn thời hạn hợp lệ.

8. Dự kiến có hai thời điểm hiệu lực khác nhau

Theo Điều 60 Dự thảo, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực chung từ ngày 01/7/2027, trong khi các quy định liên quan đến phân cấp, phân quyền dự kiến được áp dụng sớm từ ngày 01/3/2027.

Điều này đặt ra yêu cầu xác định rõ những quy định nào được áp dụng sớm và cách xử lý các hồ sơ, thủ tục phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp.

Báo cáo thẩm tra cũng đề nghị làm rõ từng điều, khoản áp dụng sớm và bảo đảm sự thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở để tránh phát sinh khoảng trống pháp lý hoặc cách hiểu khác nhau.

Do đó, các mốc thời gian trên mới là phương án được đề xuất tại Dự thảo, cần tiếp tục theo dõi khi Luật được thông qua chính thức.

Kết luận

Các quy định chuyển tiếp tại Điều 61 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2026 hướng đến việc bảo đảm tính liên tục của những giao dịch, hợp đồng và dự án đã được xác lập hợp pháp trước khi Luật mới có hiệu lực.

Đối với người mua nhà, cần đặc biệt quan tâm đến pháp luật áp dụng cho hợp đồng đã ký, các điều kiện sửa đổi hợp đồng, nghĩa vụ bàn giao và cơ chế bảo vệ tiền đã thanh toán.

Đối với chủ đầu tư, cần phân biệt dự án đã đủ điều kiện mở bán, dự án được chấp thuận đầu tư ở các thời kỳ khác nhau và hồ sơ chuyển nhượng đang giải quyết để xác định đúng thủ tục phải thực hiện.

Điểm quan trọng nhất là việc Luật mới có hiệu lực không đồng nghĩa với việc mọi hợp đồng, dự án hoặc giao dịch đang thực hiện đều phải bắt đầu lại theo quy định mới. Tuy nhiên, quyền tiếp tục thực hiện phải dựa trên các điều kiện chuyển tiếp cụ thể và không làm hợp pháp hóa những giao dịch vốn không đáp ứng quy định pháp luật.

Lưu ý: Bài viết được thực hiện trên cơ sở Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 15/10/2026. Các quy định và thời điểm hiệu lực nêu trên chưa phải nội dung luật được Quốc hội thông qua.