Cấp Sổ đỏ dự án bất động sản 2026: Những thay đổi mới

CẤP SỔ ĐỎ CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: NHỮNG THAY ĐỔI ĐÁNG CHÚ Ý TẠI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026

Dự án nhà ở, khu đô thị, trung tâm thương mại hoặc công trình xây dựng có nhiều mục đích sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận như thế nào? Chủ đầu tư có được cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ dự án hay được cấp riêng cho từng thửa đất, từng công trình?

Đây là những vấn đề đáng chú ý tại Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026, khi cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với các dự án bất động sản được cơ cấu lại so với Luật Đất đai năm 2024.

Đặc biệt, việc phân biệt giữa dự án xây dựng nhà ở và dự án sản xuất, kinh doanh không phải nhà ở có thể tác động trực tiếp đến việc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, hoạt động chuyển nhượng và khả năng khai thác tài sản của chủ đầu tư.

1. Luật Đất đai hiện hành quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho dự án bất động sản như thế nào?

Điều 143 Luật Đất đai năm 2024 quy định riêng về cấp Giấy chứng nhận đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau.

Theo đó, pháp luật phân biệt hai trường hợp.

Thứ nhất, đối với dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Trường hợp dự án có nhiều hạng mục công trình hoặc nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất sử dụng vào mỗi mục đích, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.

Đối với đất xây dựng công trình công cộng phục vụ lợi ích chung thuộc trường hợp phải bàn giao cho địa phương quản lý, chủ đầu tư không được cấp Giấy chứng nhận.

Riêng trường hợp chung cư kết hợp văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận đối với một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu của mình.

Thứ hai, đối với dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 143 quy định cấp một Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đối với toàn bộ diện tích đất, trong đó thể hiện rõ vị trí, diện tích theo từng mục đích sử dụng đất.

Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo từng mục đích sử dụng, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã thiết lập hai cơ chế tương ứng với tính chất của dự án, đồng thời quy định khá cụ thể việc xác định diện tích và mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

2. Dự thảo Luật Đất đai 2026: Không còn quy định riêng về cấp Giấy chứng nhận cho khu đô thị, khu dân cư

Khác với Luật Đất đai năm 2024, Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026 không còn duy trì một điều khoản riêng có nội dung tương ứng đầy đủ với Điều 143 hiện hành.

Thay vào đó, khoản 1 Điều 65 dự thảo quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo từng thửa đất khi có đủ điều kiện. Đồng thời, dự thảo bổ sung quy định:

Trường hợp đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án để sản xuất, kinh doanh mà không phải để xây dựng nhà ở thì cấp một Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đối với toàn bộ diện tích đất đó.

Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Có thể nhận thấy hai điểm đáng chú ý:

Thứ nhất, dự thảo xác định rõ cơ chế cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất đối với dự án sản xuất, kinh doanh không phải để xây dựng nhà ở.

Về bản chất, đây không hoàn toàn là cơ chế mới, bởi khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định việc cấp một Giấy chứng nhận cho dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, dự thảo thay đổi cách xác định phạm vi áp dụng bằng việc làm rõ trường hợp dự án không phải để xây dựng nhà ở.

Thứ hai, dự thảo không còn quy định riêng về cách cấp Giấy chứng nhận đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư có nhiều hạng mục, nhiều mục đích sử dụng đất.

Sự thay đổi này cần được tiếp tục làm rõ đối với các dự án có nhiều loại sản phẩm như nhà ở, công trình thương mại, văn phòng, hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng.

Việc không còn điều khoản riêng không đồng nghĩa những dự án này không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cần xác định rõ cơ chế áp dụng nguyên tắc cấp theo từng thửa đất và việc xử lý các hạng mục có chế độ sử dụng đất khác nhau.

3. Dự án nhà ở: Giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư hay người mua?

Đối với dự án nhà ở, cần phân biệt giữa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp cho người mua, thuê mua.

Theo khoản 3 Điều 11 Dự thảo Luật Nhà ở ngày 15/10/2026, đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở cho chủ đầu tư mà cấp cho người mua, thuê mua.

Tuy nhiên, dự thảo cũng quy định ngoại lệ: chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất có thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua; trường hợp dự án xây dựng nhà ở để cho thuê thì chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, có thể phân biệt ba trường hợp:

• Nhà ở xây dựng để bán, cho thuê mua: Giấy chứng nhận đối với nhà ở được cấp cho người mua, thuê mua khi đáp ứng điều kiện pháp luật.

• Nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua: Chủ đầu tư có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện tương ứng.

• Nhà ở xây dựng để cho thuê: Chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở theo quy định.

Đồng thời, Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản tiếp tục xác định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua, trừ trường hợp họ tự nguyện thực hiện thủ tục.

Điểm quan trọng là việc chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất của dự án không đồng nghĩa từng căn nhà, căn hộ trong dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đây là hai giai đoạn và hai nội dung chứng nhận cần được phân biệt khi kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án bất động sản.

4. Dự án không phải nhà ở: Tác động đến việc cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất, công trình và diện tích sàn

Đối với dự án không phải nhà ở, quy định tại khoản 1 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với các dự án trung tâm thương mại, văn phòng, cơ sở sản xuất và các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh.

Theo đó, việc cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất có thể tạo thuận lợi trong quản lý quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trường hợp dự án có nhiều thửa đất, hạng mục công trình hoặc phần diện tích dự kiến chuyển nhượng, cho thuê mua riêng biệt thì việc xác định quyền đối với từng tài sản cần được thực hiện phù hợp với hồ sơ pháp lý dự án và quy định về đăng ký tài sản.

Đáng chú ý, Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 hiện quy định dự án có nhiều hạng mục công trình được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Đất đai năm 2026 không còn duy trì một điều khoản riêng với đầy đủ nội dung tương ứng, mà quy định tại khoản 7 Điều 65 về các loại tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận, bao gồm nhà ở và công trình xây dựng đã hình thành.

Đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, đặc biệt là phần diện tích sàn xây dựng trong tòa nhà thương mại, văn phòng, khách sạn hoặc công trình hỗn hợp, vấn đề cần tiếp tục làm rõ là cách xác định quyền sở hữu riêng đối với từng phần diện tích và quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đó.

Khoản 4 Điều 12 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 15/10/2026 cũng yêu cầu xác định hình thức, thời hạn và diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng đối với phần diện tích sàn xây dựng được đưa vào kinh doanh.

Do đó, việc cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất của dự án không đồng nghĩa với việc mọi hạng mục công trình hoặc phần diện tích sàn đều có thể được cấp Giấy chứng nhận riêng hoặc tự do chuyển nhượng.

Khả năng được chứng nhận riêng vẫn phụ thuộc vào việc xác lập quyền sở hữu, điều kiện pháp lý của tài sản và các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất.

5. Tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản và quyền lợi người mua

Việc cơ cấu lại quy định cấp Giấy chứng nhận có thể tác động đến cả chủ đầu tư và khách hàng:

Thứ nhất, đối với chủ đầu tư dự án.

Cơ chế cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất của dự án không phải nhà ở có thể đơn giản hóa hoạt động đăng ký, quản lý đất đai.

Tuy nhiên, đối với dự án có nhiều hạng mục hoặc nhiều mục đích sử dụng đất, cần làm rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận riêng, đặc biệt khi chủ đầu tư có nhu cầu khai thác, chuyển nhượng hoặc sử dụng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, đối với người mua bất động sản.

Theo khoản 2 Điều 12 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản có sẵn trong dự án được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện tương ứng, trong đó giấy tờ về đất có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, khoản 2 Điều 19 yêu cầu có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Điều này cho thấy cần phân biệt giữa điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua sau khi hoàn thành giao dịch.

Một dự án đáp ứng điều kiện bán, cho thuê mua không có nghĩa từng bất động sản trong dự án đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận ngay tại thời điểm ký hợp đồng.

Thứ ba, đối với công trình có nhiều chủ sở hữu.

Đặc biệt, khi một công trình gồm nhiều căn hộ, văn phòng hoặc phần diện tích thương mại được sở hữu bởi các chủ thể khác nhau, cần xác định rõ quyền sử dụng đất chung, thời hạn sử dụng đất và trách nhiệm đối với các phần diện tích, công trình sử dụng chung.

Nếu thiếu cơ chế xác định những nội dung này, việc cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng tài sản hoặc giải quyết quyền lợi khi công trình phải cải tạo, phá dỡ có thể phát sinh khó khăn.

Đây cũng là vấn đề đã được chỉ ra tại Phụ lục D – Bảng rà soát tính đồng bộ giữa ba dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

6. Kết luận: Đơn giản hóa cơ chế cấp Giấy chứng nhận nhưng cần làm rõ quyền đối với từng loại bất động sản

Qua đối chiếu Luật Đất đai năm 2024 với Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026, có thể nhận thấy ba định hướng đáng chú ý:

Thứ nhất, chuyển từ quy định chi tiết theo từng loại dự án sang nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận mang tính khái quát hơn. Tuy nhiên, việc tinh giản quy định cần bảo đảm vẫn có đủ căn cứ xác định quyền sử dụng đất đối với các dự án có nhiều hạng mục và mục đích sử dụng đất khác nhau.

Thứ hai, tiếp tục phân biệt giữa quyền sử dụng đất của chủ đầu tư và quyền sở hữu bất động sản của người mua, thuê mua. Đặc biệt, các dự án nhà ở để bán, cho thuê mua phải bảo đảm cơ chế cấp Giấy chứng nhận cho đúng chủ thể có quyền sở hữu hợp pháp.

Thứ ba, hoàn thiện cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với dự án không phải nhà ở, công trình hỗn hợp và bất động sản có nhiều chủ sở hữu. Việc xác định rõ quyền đối với từng thửa đất, hạng mục công trình và phần diện tích sàn có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Như vậy, điểm đáng quan tâm nhất của Dự thảo Luật Đất đai năm 2026 không chỉ là việc cấp một hay nhiều Giấy chứng nhận cho dự án, mà là bảo đảm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với từng loại tài sản được xác định rõ ràng, có thể đăng ký và thực hiện giao dịch hợp pháp.

Đây là cơ sở để vừa giảm thủ tục hành chính, vừa tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản và hạn chế những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất trong các dự án có nhiều chủ thể tham gia.

LUẬT TÂM TIẾN – TÂM TIẾN LAWYERS

Căn cứ tham khảo: Điều 142, Điều 143, Điều 148 và Điều 149 Luật Đất đai năm 2024 theo Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026; Điều 65, Điều 67 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026; Điều 11 Dự thảo Luật Nhà ở ngày 15/10/2026; Điều 11, Điều 12, Điều 13 và Điều 19 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 15/10/2026; Phụ lục D về rà soát tính đồng bộ giữa ba dự thảo luật.

Lưu ý: Bài viết phân tích những thay đổi được đề xuất tại các dự thảo luật, chưa phải quy định mới đã có hiệu lực thi hành.