ĐÃ CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở TỪ 01/8/2024 ĐẾN 31/12/2025: AI ĐƯỢC TÍNH LẠI TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HOÀN TRẢ TIỀN ĐÃ NỘP?
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025 có thể được tính lại tiền sử dụng đất theo mức thu 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch, tùy diện tích và điều kiện áp dụng. Đáng chú ý, những người đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính vẫn có thể được đề nghị tính lại để được hoàn trả khoản tiền nộp thừa.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đã chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong giai đoạn này đều được áp dụng chính sách.
Vậy ai được tính lại tiền sử dụng đất? Trường hợp đã nộp đủ tiền có được nhận lại tiền không? Hồ sơ nộp ở đâu và thời hạn cuối cùng là khi nào?
Luật Tâm Tiến phân tích cụ thể theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Những trường hợp nào được tính lại tiền sử dụng đất?
Căn cứ pháp lý: Khoản 10 Điều 4, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Để được tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách chuyển tiếp, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
Thứ nhất, về thời điểm chuyển mục đích: Phải có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026.
Đây là thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích, không phải ngày nộp hồ sơ, ngày nhận thông báo thuế hoặc ngày hoàn thành việc nộp tiền.
Thứ hai, về nguồn gốc đất: Thửa đất phải thuộc một trong ba trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở
Phần đất được chuyển mục đích phải là đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Một hộ gia đình có thửa đất 500 m², gồm 200 m² đất ở và 300 m² đất trồng cây lâu năm.
Tháng 9/2024, hộ gia đình được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển 300 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở và đã nộp tiền sử dụng đất.
Nếu đáp ứng các điều kiện còn lại thì hộ gia đình có thể đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254.
Trường hợp 2: Đất vườn, ao gắn liền với đất ở đã được tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất
Trường hợp này áp dụng đối với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được người sử dụng đất tách thành thửa riêng để chuyển quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Ông A có thửa đất 600 m², gồm 200 m² đất ở và 400 m² đất vườn. Năm 2018, ông A tách 400 m² đất vườn để tặng cho con.
Tháng 5/2025, người con được phép chuyển 400 m² đất vườn này sang đất ở và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Nếu có hồ sơ chứng minh nguồn gốc đất và việc tách thửa để chuyển quyền, người con có thể thuộc trường hợp được tính lại tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng do đo đạc địa chính trước ngày 01/7/2014
Trường hợp này áp dụng khi:
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở;
Đơn vị đo đạc đã tự đo đạc, tách thành thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014;
Sau đó, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển thửa đất sang đất ở trong giai đoạn từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025.
Ví dụ: Một gia đình sử dụng đất ở và đất vườn từ năm 1995. Năm 2010, khi đo đạc bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc tự tách phần đất vườn thành thửa riêng.
Tháng 8/2025, gia đình được phép chuyển phần đất vườn này sang đất ở.
Nếu chứng minh được nguồn gốc và quá trình tách thửa, gia đình có thể được áp dụng chính sách tính lại tiền sử dụng đất.
Lưu ý quan trọng: Đối với cả ba trường hợp, việc chỉ chứng minh đất đã được quy hoạch thành đất ở hoặc đã có quyết định chuyển mục đích trong giai đoạn 2024–2025 là chưa đủ. Người sử dụng đất còn phải chứng minh nguồn gốc thửa đất thuộc đúng trường hợp pháp luật quy định.
2. Đất nông nghiệp độc lập đã chuyển sang đất ở trong năm 2024–2025 có được tính lại không?
Không đương nhiên được áp dụng.
Ví dụ, ông B có 500 m² đất trồng cây lâu năm trên một thửa đất độc lập, không có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở và không thuộc ba trường hợp nêu trên.
Tháng 10/2025, ông B được phép chuyển toàn bộ 500 m² sang đất ở và đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.
Mặc dù quyết định chuyển mục đích được ban hành trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025, ông B không thuộc phạm vi áp dụng chính sách tính lại tiền sử dụng đất tại khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254.
Như vậy, thời điểm chuyển mục đích chỉ là một trong những điều kiện. Yếu tố quyết định còn là nguồn gốc thửa đất và việc đáp ứng nguyên tắc áp dụng chính sách một lần.
3. Được tính lại tiền sử dụng đất theo mức 30%, 50% và 100% như thế nào?
Căn cứ pháp lý: Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Đối với các trường hợp đủ điều kiện, tiền sử dụng đất được xác định theo các mức thu sau:
Diện tích chuyển mục đích | Mức thu |
|---|---|
Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương | 30% phần chênh lệch |
Phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức | 50% phần chênh lệch |
Phần diện tích vượt trên hai lần hạn mức | 100% phần chênh lệch |
Phần chênh lệch được xác định giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Đặc biệt, đối với các trường hợp đã được phép chuyển mục đích trong năm 2024–2025, giá đất làm căn cứ tính lại là giá đất theo quy định áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, không mặc nhiên sử dụng bảng giá đất của năm 2026.
Hạn mức giao đất ở cũng được xác định theo quy định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Ví dụ cụ thể
Tháng 6/2025, ông A được phép chuyển 250 m² đất vườn thuộc trường hợp đủ điều kiện áp dụng chính sách sang đất ở.
Giả sử tại thời điểm có quyết định:
Hạn mức giao đất ở: 150 m².
Giá đất ở: 6 triệu đồng/m².
Giá đất nông nghiệp: 1 triệu đồng/m².
Chênh lệch giá đất: 5 triệu đồng/m².
Tiền sử dụng đất tính lại như sau:
Đối với 150 m² trong hạn mức:
150 m² × 5 triệu đồng × 30% = 225 triệu đồng.
Đối với 100 m² vượt hạn mức:
100 m² × 5 triệu đồng × 50% = 250 triệu đồng.
Tổng số tiền sử dụng đất theo chính sách:
225 triệu đồng + 250 triệu đồng = 475 triệu đồng.
Giả sử trước đó ông A đã được cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính bằng 100% phần chênh lệch, tương đương:
250 m² × 5 triệu đồng = 1,25 tỷ đồng.
Khi được tính lại theo chính sách mới, số tiền sử dụng đất giảm từ 1,25 tỷ đồng xuống còn 475 triệu đồng.
Chênh lệch giảm: 775 triệu đồng.
Đây là số liệu giả định để minh họa. Số tiền thực tế được tính lại phải căn cứ vào hồ sơ, giá đất, hạn mức và quyết định chuyển mục đích của từng trường hợp.
4. Đã nộp tiền sử dụng đất trong năm 2024–2025 thì được xử lý như thế nào?
Căn cứ pháp lý: Điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Pháp luật quy định bốn trường hợp cụ thể tùy vào tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp 1: Chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 2 Điều 12, nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế thực hiện tính tiền sử dụng đất theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Như vậy, dù quyết định chuyển mục đích được ban hành trong năm 2024 hoặc năm 2025, người sử dụng đất vẫn có thể được tính tiền theo chính sách mới nếu đáp ứng điều kiện.
Trường hợp 2: Đã có thông báo nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất
Theo điểm b khoản 2 Điều 12, người sử dụng đất được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất.
Cơ quan thuế có trách nhiệm tính lại và điều chỉnh thông báo số tiền phải nộp theo quy định.
Ví dụ: Năm 2025, ông A nhận được thông báo phải nộp 1,25 tỷ đồng tiền sử dụng đất nhưng chưa thanh toán.
Nếu đủ điều kiện áp dụng chính sách và số tiền tính lại là 475 triệu đồng thì cơ quan thuế điều chỉnh nghĩa vụ tài chính theo kết quả tính lại.
Tuy nhiên, nếu đã phát sinh nghĩa vụ tiền chậm nộp, người sử dụng đất vẫn phải nộp khoản tiền chậm nộp tính trên số tiền sử dụng đất sau khi tính lại theo quy định pháp luật về quản lý thuế.
Trường hợp 3: Đã nộp một phần tiền sử dụng đất
Theo điểm c khoản 2 Điều 12, người sử dụng đất được đề nghị tính lại và có thể phát sinh hai tình huống:
Tình huống thứ nhất: Tiền đã nộp thấp hơn số tiền tính lại.
Ví dụ:
Tiền sử dụng đất theo thông báo cũ: 1,25 tỷ đồng.
Số tiền đã nộp: 200 triệu đồng.
Tiền sử dụng đất tính lại: 475 triệu đồng.
Người sử dụng đất phải tiếp tục nộp:
475 triệu đồng − 200 triệu đồng = 275 triệu đồng.
Đồng thời, phải thực hiện nghĩa vụ tiền chậm nộp đối với khoản còn thiếu nếu phát sinh theo quy định.
Tình huống thứ hai: Tiền đã nộp cao hơn số tiền tính lại.
Ví dụ:
Tiền sử dụng đất theo thông báo cũ: 1,25 tỷ đồng.
Số tiền đã nộp: 700 triệu đồng.
Tiền sử dụng đất tính lại: 475 triệu đồng.
Số tiền đã nộp thừa:
700 triệu đồng − 475 triệu đồng = 225 triệu đồng.
Khoản tiền nộp thừa được xử lý bù trừ hoặc hoàn trả theo quy định pháp luật.
Trường hợp 4: Đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất
Đây là trường hợp người dân cần đặc biệt lưu ý.
Theo điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế vẫn được đề nghị tính lại nếu đáp ứng điều kiện.
Ví dụ: Năm 2025, bà B đã nộp đầy đủ 1,25 tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Năm 2026, bà B đề nghị tính lại theo Nghị quyết 254 và được xác định nghĩa vụ tài chính là 475 triệu đồng.
Số tiền nộp thừa:
1,25 tỷ đồng − 475 triệu đồng = 775 triệu đồng.
Theo quy định, khoản tiền này được xử lý theo thứ tự:
Bù trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Nếu không phát sinh nghĩa vụ trên thì bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo pháp luật về quản lý thuế.
Nếu không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để bù trừ thì được hoàn trả bằng tiền theo quy định.
Như vậy, việc đã nộp đủ tiền sử dụng đất và hoàn thành thủ tục chuyển mục đích trong năm 2024–2025 không tự nó làm mất quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất.
5. Có nhiều thửa đất đã chuyển mục đích trong giai đoạn 2024–2025 thì được tính lại bao nhiêu thửa?
Căn cứ pháp lý: Khoản 1, 2 và 3 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254 chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất được lựa chọn.
Trường hợp có nhiều thửa đất đủ điều kiện, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người sử dụng đất chỉ được lựa chọn một thửa đất để hưởng chính sách.
Việc xác định số lần chuyển mục đích sử dụng đất và lựa chọn thửa đất được tính từ ngày 01/8/2024.
Ví dụ: Ông C được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hai thửa đất:
Thửa đất thứ nhất: 150 m², có quyết định chuyển mục đích ngày 01/10/2024.
Thửa đất thứ hai: 300 m², có quyết định chuyển mục đích ngày 15/8/2025.
Nếu cả hai thửa đều thuộc phạm vi chính sách, ông C chỉ được lựa chọn một thửa đất để áp dụng mức tính tiền theo Nghị quyết 254.
Do đó, người sử dụng đất có nhiều thửa đất cần kiểm tra kỹ diện tích, giá đất, hạn mức và số tiền có thể được tính lại đối với từng thửa trước khi lựa chọn.
Việc kê khai để được hưởng chính sách nhiều lần trái quy định có thể dẫn đến việc bị tính lại nghĩa vụ tài chính theo mức 100% chênh lệch và phải nộp khoản tiền tương đương mức chậm nộp theo quy định.
6. Thủ tục đề nghị tính lại tiền sử dụng đất thực hiện ở đâu?
Căn cứ pháp lý: Điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Quyết định 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026 của Bộ Tài chính.
Thủ tục được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân nộp văn bản đề nghị tại bộ phận một cửa liên thông.
Theo thủ tục hành chính được công bố, thành phần hồ sơ là một bản chính văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Để thuận tiện cho việc kiểm tra, người dân nên chuẩn bị thêm các tài liệu liên quan, nếu có, như:
Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ban hành trong giai đoạn 01/8/2024–31/12/2025.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.
Chứng từ nộp tiền sử dụng đất.
Hồ sơ chứng minh nguồn gốc thửa đất.
Thông tin về thửa đất được lựa chọn để áp dụng chính sách.
Đây là các tài liệu hỗ trợ đối chiếu hồ sơ, không có nghĩa tất cả đều là thành phần bắt buộc của thủ tục đã công bố.
Bước 2: UBND cấp xã xác định hạn mức giao đất ở.
Bộ phận một cửa chuyển văn bản đến UBND cấp xã nơi có đất để xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất được lựa chọn, sau đó chuyển thông tin đến cơ quan thuế.
Bước 3: Cơ quan thuế tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Căn cứ thông tin được cung cấp và các quy định liên quan, cơ quan thuế thực hiện tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Bước 4: Nhận thông báo nghĩa vụ tài chính.
Cơ quan thuế ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất.
Trường hợp phát sinh khoản tiền đã nộp thừa, việc xử lý bù trừ hoặc hoàn trả được thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế và các quy định liên quan.
7. Thời hạn cuối cùng để đề nghị tính lại tiền sử dụng đất là ngày nào?
Căn cứ pháp lý: Điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp xử lý chuyển tiếp phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 01/01/2027.
Như vậy, theo quy định hiện hành, ngày cuối cùng để nộp văn bản đề nghị là 31/12/2026.
Đây là thời hạn áp dụng đối với việc đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo các trường hợp chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Người dân cần lưu ý:
Thứ nhất, không nên chờ đến sát thời hạn mới kiểm tra nguồn gốc đất và hồ sơ nghĩa vụ tài chính.
Thứ hai, người đã nộp đủ tiền sử dụng đất trong năm 2024–2025 cũng cần rà soát điều kiện và thực hiện thủ tục trong thời hạn quy định.
Thứ ba, việc nộp hồ sơ đúng thời hạn là vấn đề quan trọng, đặc biệt khi người sử dụng đất cần bổ sung hoặc làm rõ tài liệu chứng minh nguồn gốc đất.
8. Những vấn đề quan trọng người dân cần lưu ý trước khi đề nghị tính lại
Thứ nhất, không phải tất cả trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025 đều được tính lại. Người sử dụng đất phải chứng minh được nguồn gốc thửa đất thuộc các trường hợp tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254.
Thứ hai, thời điểm xác định điều kiện chuyển tiếp là ngày có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu chỉ nộp hồ sơ trong năm 2025 nhưng quyết định cho phép chuyển mục đích được ban hành từ ngày 01/01/2026 thì không thuộc nhóm chuyển tiếp đang được đề cập trong bài.
Thứ ba, số tiền tính lại không được xác định bằng cách áp dụng bảng giá đất năm 2026 cho mọi hồ sơ. Phải sử dụng căn cứ giá đất và hạn mức tương ứng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích theo quy định.
Thứ tư, người đã nộp tiền sử dụng đất có thể được hoàn trả số tiền nộp thừa. Tuy nhiên, việc hoàn trả được thực hiện theo cơ chế bù trừ và hoàn trả của pháp luật, không đồng nghĩa với việc tất cả trường hợp đều được hoàn tiền mặt ngay.
Thứ năm, cần kiểm tra khoản tiền chậm nộp nếu trước đó chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Chính sách tính lại tiền sử dụng đất không mặc nhiên xóa mọi khoản tiền chậm nộp đã phát sinh.
Thứ sáu, chính sách chỉ áp dụng một lần đối với một thửa đất được lựa chọn. Trường hợp có nhiều thửa đất đủ điều kiện, người sử dụng đất cần xem xét kỹ trước khi lựa chọn.
Kết luận
Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP tạo cơ sở pháp lý để hộ gia đình, cá nhân đã được phép chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025 được xem xét tính lại tiền sử dụng đất.
Đáng chú ý, ngay cả trường hợp đã nộp đủ tiền sử dụng đất vẫn được đề nghị tính lại và có thể được hoàn trả khoản tiền đã nộp thừa nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Tuy nhiên, người sử dụng đất cần xác định đúng nguồn gốc thửa đất, thời điểm có quyết định chuyển mục đích, số tiền đã nộp và nguyên tắc áp dụng chính sách một lần.
Luật Tâm Tiến khuyến nghị người dân đã chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong giai đoạn 2024–2025 sớm rà soát hồ sơ và thực hiện thủ tục đề nghị tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 01/01/2027 để bảo đảm quyền lợi theo quy định.
Căn cứ pháp lý
Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, đặc biệt là khoản 10 Điều 4 và điểm c khoản 2 Điều 10.
Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, đặc biệt là Điều 6 và khoản 2 Điều 12.
Quyết định số 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026 của Bộ Tài chính về việc công bố thủ tục hành chính mới trong lĩnh vực tài chính đất đai.
Thủ tục tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất – Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Luật Tâm Tiến – Nội dung pháp lý cập nhật đến tháng 10/2026.