Đất chưa có Sổ đỏ có được giao dịch? 5 ngoại lệ theo dự thảo Luật Đất đai 2026

DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026: 5 TRƯỜNG HỢP KHÔNG BẮT BUỘC CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN KHI THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Đất chưa có Sổ đỏ có được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc góp vốn không? Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt đối với những thửa đất đã sử dụng ổn định nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo nguyên tắc chung tại khoản 1 Điều 28 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, dự thảo cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận để thực hiện những quyền nhất định.

Cần lưu ý rằng việc không bắt buộc có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc mọi thửa đất chưa có Sổ đỏ đều được phép giao dịch. Mỗi trường hợp ngoại lệ có phạm vi áp dụng và những điều kiện pháp lý riêng.

1. Thừa kế quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận

Điểm a khoản 1 Điều 28 dự thảo quy định thừa kế quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp ngoại lệ đối với điều kiện phải có Giấy chứng nhận.

Đồng thời, khoản 4 Điều 28 dự thảo xác định người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi đất đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật.

Như vậy, đối với đất chưa có Giấy chứng nhận, việc nhận thừa kế không đương nhiên bị loại trừ nếu quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện pháp luật.

Ví dụ, cha mẹ sử dụng một thửa đất ổn định nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Khi cha mẹ qua đời, các con có thể thực hiện việc thừa kế quyền sử dụng đất nếu thửa đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận và đáp ứng các yêu cầu pháp luật liên quan.

Điều quan trọng là cần phân biệt giữa quyền được nhận thừa kế và điều kiện để người nhận thừa kế tiếp tục thực hiện những giao dịch khác đối với thửa đất.

Ngoài ra, dự thảo còn có quy định riêng về trường hợp người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trong những trường hợp được dự thảo xác định, người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định của Chính phủ.

2. Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa

Trường hợp ngoại lệ thứ hai là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện dồn điền, đổi thửa.

Theo điểm a khoản 1 Điều 28 dự thảo, người sử dụng đất không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp trong trường hợp này.

Khoản 3 Điều 28 dự thảo tiếp tục quy định cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân khác trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.

Quy định này nhằm tạo điều kiện cho việc tổ chức lại diện tích đất sản xuất nông nghiệp, hạn chế tình trạng đất canh tác manh mún, phân tán.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng ngoại lệ về Giấy chứng nhận gắn với việc chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, không có nghĩa mọi giao dịch chuyển đổi hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận đều được phép thực hiện.

Việc chuyển đổi vẫn phải đáp ứng các điều kiện tương ứng theo quy định pháp luật.

3. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư

Điểm a khoản 1 Điều 28 dự thảo tiếp tục quy định ngoại lệ đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.

Đây là trường hợp có tính chất đặc biệt, thường gắn với nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích chung.

Ví dụ, người sử dụng đất tự nguyện hiến một phần diện tích đất để mở rộng đường giao thông hoặc xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng.

Theo định hướng tại dự thảo, việc chưa có Giấy chứng nhận không đương nhiên làm mất khả năng thực hiện quyền tặng cho trong những trường hợp được pháp luật cho phép.

Tuy nhiên, vẫn cần xác định quyền sử dụng đất hợp pháp, phạm vi diện tích tặng cho, sự đồng thuận của những người có chung quyền sử dụng đất và việc thực hiện các thủ tục đăng ký, quản lý đất đai liên quan.

Ngoại lệ này không áp dụng chung cho mọi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các cá nhân. Chẳng hạn, trường hợp cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con không đương nhiên được miễn điều kiện phải có Giấy chứng nhận theo quy định nêu trên.

4. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Một trường hợp đáng chú ý khác tại điểm a khoản 1 Điều 28 dự thảo là việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Dự thảo xác định đây là trường hợp ngoại lệ đối với điều kiện phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường.

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chuyển giao dự án hoặc một phần dự án cùng các quyền, nghĩa vụ liên quan giữa các chủ thể theo điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, dù được miễn điều kiện phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng dự án vẫn phải đáp ứng các điều kiện chuyên ngành về tình trạng pháp lý của dự án, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và các yêu cầu có liên quan.

Theo khoản 11 Điều 27 dự thảo, bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa các quyền và nghĩa vụ về đất đai mà bên chuyển nhượng đã thực hiện, bao gồm nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Do đó, không thể hiểu rằng việc chuyển nhượng dự án được miễn điều kiện về Giấy chứng nhận đồng nghĩa với việc dự án không cần có hồ sơ pháp lý về đất đai hoặc không phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng.

Đây là sự khác biệt quan trọng cần được làm rõ trong quá trình áp dụng pháp luật.

5. Chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận để thực hiện dự án

Đây là trường hợp có ý nghĩa trực tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân có đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Theo điểm a khoản 3 Điều 58 dự thảo:

"Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án".

Từ quy định này, có thể xác định ba điều kiện cần đặc biệt lưu ý.

Thứ nhất, về chủ thể: Quy định áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, không phải một cơ chế miễn điều kiện Giấy chứng nhận áp dụng cho mọi chủ thể.

Thứ hai, về tình trạng pháp lý của đất: Thửa đất dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Thứ ba, về mục đích giao dịch: Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nhằm thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thuộc phạm vi Điều 58.

Ví dụ, một cá nhân đang sử dụng đất ổn định, chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp. Nếu một doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, việc giao dịch có thể được xem xét theo cơ chế tại khoản 3 Điều 58 dự thảo, với điều kiện dự án và giao dịch đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật.

Tuy nhiên, quy định này không đồng nghĩa với việc cá nhân có đất chưa được cấp Giấy chứng nhận được tự do chuyển nhượng đất cho bất kỳ người nào để sử dụng vào mục đích thông thường.

Đáng chú ý, Báo cáo thẩm tra số 1529/BC-UBKTTC16 ngày 21/10/2026 cũng ghi nhận ý kiến đề nghị làm rõ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giao dịch dân sự thông thường, không nhằm thực hiện dự án, hay không.

Vấn đề này có ý nghĩa thực tiễn bởi trong nhiều trường hợp, việc chậm cấp Giấy chứng nhận không xuất phát từ lỗi của người sử dụng đất.

Do đó, cần tiếp tục làm rõ tiêu chí xác định đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và cơ chế chứng minh điều kiện này, tránh phát sinh thêm thủ tục hành chính hoặc cách hiểu không thống nhất giữa các cơ quan áp dụng pháp luật.

6. Không có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc không cần đáp ứng các điều kiện giao dịch – Định hướng hoàn thiện pháp luật

Từ các trường hợp nêu trên, có thể thấy Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026 tiếp tục ghi nhận các ngoại lệ đối với nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận khi thực hiện quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, phần lớn các ngoại lệ đã có cơ sở trong Luật Đất đai năm 2024. Dự thảo tiếp tục kế thừa, sắp xếp lại các quy định và điều chỉnh cách thể hiện đối với một số trường hợp, đặc biệt là chuyển nhượng dự án bất động sản.

Tuy nhiên, việc không bắt buộc có Giấy chứng nhận mới chỉ là ngoại lệ đối với một điều kiện pháp lý nhất định.

Theo khoản 1 Điều 28 dự thảo, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác như đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định, quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị tạm dừng hoặc dừng chuyển quyền theo pháp luật tố tụng hình sự, không bị áp dụng các biện pháp hạn chế theo quy định về thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tùy từng giao dịch, người sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện về chủ thể, công chứng, chứng thực, đăng ký đất đai và nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Kết luận: Giảm rào cản về Giấy chứng nhận nhưng phải bảo đảm an toàn pháp lý

Việc ghi nhận những trường hợp được thực hiện quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận thể hiện định hướng tạo điều kiện khai thác, sử dụng đất hiệu quả và hạn chế những trở ngại về thủ tục đối với các trường hợp pháp luật đã có cơ chế kiểm soát phù hợp.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa việc chưa được cấp Giấy chứng nhận và việc không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Đây là hai tình trạng pháp lý khác nhau, không thể áp dụng chung một cơ chế giải quyết.

Định hướng hoàn thiện pháp luật cần tập trung vào việc xác định rõ các trường hợp ngoại lệ, xây dựng cơ chế chứng minh điều kiện thực hiện quyền khi chưa có Giấy chứng nhận và bảo đảm thống nhất giữa pháp luật đất đai, dân sự, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường của hộ gia đình, cá nhân, cần tiếp tục nghiên cứu giải pháp xử lý những trường hợp đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng việc cấp bị chậm trễ, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà vẫn bảo đảm an toàn giao dịch.

Mục tiêu không phải là loại bỏ Giấy chứng nhận khỏi các giao dịch đất đai, mà là tránh để việc chưa được cấp Giấy chứng nhận trở thành rào cản không cần thiết đối với việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp./.

LUẬT TÂM TIẾN – TÂM TIẾN LAWYERS

Căn cứ tham khảo: Điều 27, Điều 28, Điều 58 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026; Điều 45, Điều 124 và Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 (theo Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH); Báo cáo thẩm tra số 1529/BC-UBKTTC16 ngày 21/10/2026; Phụ lục A – Bảng rà soát Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Lưu ý: Đây là phân tích các quy định tại dự thảo và những vấn đề đang được nghiên cứu, hoàn thiện. Các đề xuất chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực thi hành.