Đất mua giấy tay, sử dụng lâu năm có được cấp Sổ đỏ 2026?

ĐẤT MUA GIẤY TAY, SỬ DỤNG LÂU NĂM, THỪA KẾ CHƯA SANG TÊN: DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026 ĐỀ XUẤT CẤP SỔ ĐỎ THẾ NÀO?

Đất sử dụng hàng chục năm nhưng chưa có Sổ đỏ, mua bán bằng giấy tay, được cha mẹ tặng cho hoặc nhận thừa kế nhưng chưa sang tên có được cấp Giấy chứng nhận không? Trường hợp đất có nguồn gốc lấn chiếm, giao sai thẩm quyền hoặc sử dụng sai mục đích thì được xử lý như thế nào?

Đây là những vấn đề đáng chú ý tại Điều 65 và Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026, khi các quy định về cấp Giấy chứng nhận lần đầu được cơ cấu lại so với Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, dự thảo không chỉ đề cập các trường hợp sử dụng đất hợp pháp, ổn định mà còn quy định cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp có vi phạm về thủ tục, nguồn gốc sử dụng đất hoặc mục đích sử dụng đất trong quá khứ.

Tuy nhiên, việc sử dụng đất lâu năm hoặc có giấy tờ mua bán không đương nhiên đồng nghĩa với việc được cấp Sổ đỏ. Người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng những điều kiện tương ứng với nguồn gốc và tình trạng pháp lý của từng thửa đất.

1. Đất sử dụng ổn định lâu dài, không có giấy tờ: Có được cấp Sổ đỏ?

Theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện theo từng thời kỳ sử dụng.

Cụ thể, luật hiện hành phân chia thành các giai đoạn: trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Việc xác định diện tích đất ở được công nhận, hạn mức và nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất, hiện trạng sử dụng và các điều kiện luật định.

Theo điểm b khoản 1 Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc các trường hợp lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc giao đất sai thẩm quyền được liệt kê tại các điểm c, d và đ, thuộc nhóm được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, dự thảo đã hợp nhất các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ vào một quy định khái quát, thay vì tiếp tục quy định chi tiết theo từng giai đoạn như Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, đây không phải là việc bổ sung hoàn toàn mới quyền được cấp Giấy chứng nhận. Luật hiện hành đã có cơ chế công nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp này.

Điểm thay đổi đáng chú ý là dự thảo giao Chính phủ quy định việc xác định diện tích đất được công nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Do đó, người dân không nên hiểu rằng chỉ cần sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 là đương nhiên được cấp Sổ đỏ hoặc được công nhận toàn bộ diện tích là đất ở.

2. Đất mua bằng giấy tay, nhận tặng cho nhưng chưa sang tên: Điểm đáng chú ý tại Điều 66

Một trong những trường hợp phổ biến là người dân đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhiều năm trước, có giấy mua bán viết tay, đã thanh toán tiền và trực tiếp sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục sang tên.

Theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, người đang sử dụng đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nhưng ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền trước thời điểm luật có hiệu lực và đất không có tranh chấp thì có thể được cấp Giấy chứng nhận.

Trong khi đó, điểm e khoản 1 Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật trước ngày 01/8/2024 mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đất đáp ứng điều kiện tương ứng tại các điểm a, b, c, d và đ khoản này.

Điểm đáng chú ý là dự thảo liên kết việc giải quyết các giao dịch chuyển quyền chưa đúng thủ tục với nhiều nhóm nguồn gốc đất, bao gồm đất có giấy tờ, đất không có giấy tờ và một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm.

Ví dụ, một cá nhân mua đất bằng giấy tay năm 2010, đã nhận đất và sử dụng ổn định nhưng chưa sang tên. Khi xem xét cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền cần xác định nguồn gốc đất, thời điểm nhận chuyển quyền, tình trạng tranh chấp và các điều kiện pháp lý có liên quan.

Đối với trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền, cũng cần phân biệt giữa giao dịch có giấy tờ hợp pháp và giao dịch thực hiện không đúng yêu cầu về hình thức, thủ tục.

Đồng thời, khoản 8 Điều 65 dự thảo còn quy định việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024, nếu đáp ứng các yêu cầu về sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và các điều kiện khác.

Điểm cần lưu ý là dự thảo không hợp thức hóa mọi giao dịch mua bán, tặng cho bằng giấy tay. Đặc biệt, cơ chế nêu tại điểm e khoản 1 Điều 66 có giới hạn về thời điểm nhận chuyển quyền trước ngày 01/8/2024 và phải đáp ứng các điều kiện về đất được nhận chuyển quyền.

3. Đất nhận thừa kế nhưng chưa sang tên: Phải phân biệt hai trường hợp

Đối với đất có nguồn gốc thừa kế, việc chưa sang tên không đồng nghĩa với việc người nhận thừa kế không có quyền đề nghị đăng ký hoặc cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, cần phân biệt hai tình huống.

Thứ nhất, đất của người để lại di sản chưa từng được cấp Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp này, cần xác định nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ thừa kế và khả năng đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hiện đã công nhận giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất là một trong những căn cứ xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Dự thảo Luật Đất đai tiếp tục ghi nhận trường hợp sử dụng đất có giấy tờ tại điểm a khoản 1 Điều 66 nhưng giao Chính phủ quy định cụ thể các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đất đã có Giấy chứng nhận đứng tên người để lại di sản nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên cho người thừa kế.

Đây chủ yếu là vấn đề đăng ký biến động do nhận thừa kế, không phải trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất chưa từng được chứng nhận.

Người nhận thừa kế cần có căn cứ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp, xác định những người cùng được hưởng di sản và thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.

Nếu có tranh chấp về di sản hoặc chưa xác định được người có quyền nhận thừa kế, việc cấp hoặc đăng ký biến động có thể gặp trở ngại.

Như vậy, đối với đất thừa kế chưa sang tên, vấn đề quyết định không chỉ là có Sổ đỏ hay chưa, mà còn là quyền thừa kế đã được xác lập và chứng minh hợp pháp hay chưa.

4. Đất có vi phạm pháp luật: Trường hợp nào vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ?

Không phải mọi trường hợp có vi phạm về sử dụng đất trong quá khứ đều bị loại trừ khỏi cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 hiện đã quy định cách xử lý đối với một số trường hợp lấn chiếm đất, sử dụng đất không đúng mục đích hoặc đất được giao không đúng thẩm quyền.

Dự thảo ngày 18/10/2026 tiếp tục quy định các nhóm trường hợp này tại Điều 65 và Điều 66, trong đó có những nội dung đáng chú ý.

Thứ nhất, đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm.

Theo điểm c khoản 1 Điều 66, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm trước ngày 01/7/2014 có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận khi việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, quy định này không đồng nghĩa mọi diện tích đất lấn chiếm trước thời điểm trên đều được công nhận. Việc cấp Giấy chứng nhận còn phải đáp ứng các điều kiện khác, đặc biệt là không thuộc trường hợp bị loại trừ theo Điều 69 dự thảo.

Thứ hai, đối với đất sử dụng sai mục đích.

Điểm d khoản 1 Điều 66 đề cập hai giai đoạn:

• Sử dụng đất không đúng mục đích trước ngày 01/7/2014, đối với đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất, khi phù hợp quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

• Sử dụng đất không đúng mục đích từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024, nếu phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, không gây ô nhiễm môi trường, bảo đảm an toàn công trình và không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 36 dự thảo.

Đáng chú ý, dự thảo đã quy định rõ cơ chế xem xét đối với một số trường hợp sử dụng đất sai mục đích trong giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024.

Đây là nội dung có ý nghĩa thực tiễn đối với những trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích trong quá khứ nhưng hiện trạng sử dụng phù hợp với quy hoạch.

Thứ ba, đối với đất được giao không đúng thẩm quyền.

Điểm đ khoản 1 Điều 66 tiếp tục ghi nhận việc cấp Giấy chứng nhận đối với những trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền theo các giai đoạn luật định.

Đối với đất được giao sai thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024, dự thảo yêu cầu việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Như vậy, chính sách được đề xuất không phải là công nhận mọi trường hợp sử dụng đất trái quy định, mà là phân loại vi phạm theo tính chất, thời điểm phát sinh và khả năng đáp ứng các điều kiện để được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

5. Đất đang tranh chấp hoặc lấn chiếm sau ngày 01/7/2014: Có được cấp Sổ đỏ không?

Đây là nhóm trường hợp cần đặc biệt lưu ý.

Theo khoản 1 Điều 69 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026, đất đang có tranh chấp thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, khoản 10 Điều 65 dự thảo quy định một ngoại lệ đáng chú ý: nếu xác định được phạm vi, diện tích và ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích không có tranh chấp, đủ điều kiện tách thửa, được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Ví dụ, một hộ gia đình đang sử dụng thửa đất rộng 500 m², trong đó chỉ có 50 m² đang tranh chấp ranh giới với hộ liền kề. Nếu xác định rõ diện tích tranh chấp và phần diện tích còn lại đủ điều kiện tách thửa, dự thảo mở cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần đất không có tranh chấp.

Đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm từ ngày 01/7/2014 trở về sau, khoản 8 Điều 65 không áp dụng cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận dành cho nhóm có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024.

Đồng thời, điểm c khoản 1 Điều 66 chỉ quy định cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm trước ngày 01/7/2014.

Ngoài ra, đất đang bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng thuộc nhóm bị hạn chế theo Điều 69.

Như vậy, việc sử dụng đất lâu năm không thể tự mình hợp thức hóa hành vi lấn chiếm, đặc biệt đối với vi phạm phát sinh sau các mốc thời gian mà pháp luật xác định.

6. Kết luận: Dự thảo hướng đến giải quyết đất tồn đọng nhưng không hợp thức hóa mọi vi phạm

Qua đối chiếu với các Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai năm 2024, có thể nhận thấy Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026 đang tiếp tục kế thừa các cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa có giấy tờ, đồng thời cơ cấu lại và điều chỉnh một số trường hợp có vi phạm về thủ tục hoặc sử dụng đất.

Có ba định hướng đáng chú ý.

Thứ nhất, tập trung giải quyết các trường hợp sử dụng đất tồn đọng trong lịch sử, đặc biệt là đất không có giấy tờ, chuyển quyền chưa đúng thủ tục trước ngày 01/8/2024 và các trường hợp sử dụng đất ổn định nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Thứ hai, phân biệt rõ vi phạm thủ tục với vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Đối với những trường hợp có vi phạm, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận được gắn với thời điểm phát sinh, nguồn gốc sử dụng, quy hoạch và các điều kiện bảo vệ lợi ích công cộng.

Thứ ba, đẩy mạnh đơn giản hóa pháp luật và thủ tục cấp Giấy chứng nhận, thông qua việc hợp nhất các quy định và giao Chính phủ quy định chi tiết về giấy tờ, xác định diện tích đất được công nhận và những nội dung có liên quan.

Đáng chú ý, khoản 6 Điều 65 dự thảo còn cho phép cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có nhu cầu. Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận và xác định nghĩa vụ tài chính vẫn phải thực hiện theo những điều kiện tương ứng.

Như vậy, định hướng của dự thảo không phải là cấp Sổ đỏ cho mọi trường hợp sử dụng đất lâu năm, mà là tạo cơ chế pháp lý để giải quyết những trường hợp đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời duy trì giới hạn đối với đất tranh chấp, lấn chiếm và các vi phạm không đáp ứng điều kiện luật định.

Để bảo đảm khả thi, cần tiếp tục làm rõ các tiêu chí chứng minh việc sử dụng đất ổn định, nguồn gốc đất, giao dịch chuyển quyền chưa đúng thủ tục và điều kiện xem xét công nhận đối với từng nhóm vi phạm, tránh phát sinh cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương./.

LUẬT TÂM TIẾN – TÂM TIẾN LAWYERS

Căn cứ pháp lý: Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai năm 2024 theo Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026; Điều 63, 65, 66 và 69 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026; Báo cáo thẩm tra số 1529/BC-UBKTTC16 ngày 21/10/2026.

Lưu ý: Bài viết phân tích các quy định được đề xuất tại Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026, không phải quy định mới đã có hiệu lực. Các điều kiện cấp Giấy chứng nhận cụ thể cần được xác định theo pháp luật áp dụng tại thời điểm giải quyết hồ sơ.