ĐẤT NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐÃ CHUYỂN THỔ CƯ TRONG NĂM 2024–2025: CÓ ĐƯỢC TÍNH LẠI VÀ HOÀN TRẢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT?
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, người nhận chuyển nhượng đất vườn, ao, đất nông nghiệp đã được phép chuyển mục đích sang đất ở trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025 có thể được tính lại tiền sử dụng đất. Đặc biệt, kể cả trường hợp đã nộp đầy đủ tiền theo thông báo của cơ quan thuế vẫn được đề nghị tính lại và có thể được hoàn trả số tiền nộp thừa. Bộ Tài chính tiếp tục làm rõ chính sách này trong trả lời ngày 02/11/2026 đối với trường hợp người dân nhận chuyển nhượng đất.
1. Người nhận chuyển nhượng có được tính lại tiền sử dụng đất không?
Căn cứ khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, cơ chế tính lại tiền sử dụng đất được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân:
Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026.
Có thửa đất thuộc phạm vi áp dụng chính sách tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254.
Đáp ứng nguyên tắc áp dụng một lần theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Thực hiện thủ tục đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất đúng thời hạn.
Pháp luật không quy định việc nhận chuyển nhượng thửa đất là điều kiện loại trừ chung đối với cơ chế tính lại tiền sử dụng đất.
Đặc biệt, Công văn 11840/BTC-QLCS ngày 06/8/2026 của Bộ Tài chính làm rõ rằng đối với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở được tách ra để chuyển quyền, việc áp dụng chính sách không phân biệt người được chuyển mục đích là người chuyển nhượng hay người nhận chuyển nhượng.
Do đó, nếu người nhận chuyển nhượng được phép chuyển mục đích trong giai đoạn chuyển tiếp và thửa đất đáp ứng các điều kiện về nguồn gốc, người đó có cơ sở đề nghị tính lại tiền sử dụng đất.
2. Bộ Tài chính đã hướng dẫn gì về người nhận chuyển nhượng đề nghị tính lại tiền sử dụng đất?
Ngày 02/11/2026, trên Hệ thống Hỏi đáp chính sách tài chính, Bộ Tài chính trả lời trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng đất, được phép chuyển mục đích trong năm 2025 và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Theo nội dung tình huống được gửi đến Bộ Tài chính:
Thửa đất được nhận chuyển nhượng ngày 15/5/2018.
Diện tích trước khi chuyển mục đích là 698,6 m², gồm 100 m² đất ở và 598,6 m² đất trồng cây lâu năm.
Ngày 28/8/2025, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển 460 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Tổng tiền sử dụng đất theo thông báo thuế là 2.240.660.000 đồng.
Người sử dụng đất đã nộp đủ số tiền này trong tháng 11/2025.
Sau đó, người dân đề nghị tính lại tiền sử dụng đất nhưng được địa phương trả lời không đủ điều kiện vì thửa đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng.
Trong nội dung trả lời ngày 02/11/2026, Bộ Tài chính xác định:
Thứ nhất, trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất và sau đó chuyển sang đất ở thuộc phạm vi chính sách tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254.
Thứ hai, nếu được phép chuyển mục đích trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 thì được xem xét tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254 và Nghị định 50.
Thứ ba, việc xử lý khoản tiền đã nộp được thực hiện theo khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254 và khoản 2 Điều 12 Nghị định 50.
Thứ tư, việc xác định hạn mức giao đất ở thực hiện theo khoản 5 Điều 6 Nghị định 50.
Bộ Tài chính cũng đề nghị người dân liên hệ cơ quan chức năng tại địa phương để kiểm tra hồ sơ cụ thể. Nếu có vướng mắc về nguồn gốc đất, cần thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền.
Như vậy, câu trả lời của Bộ Tài chính không phải là quyết định chấp thuận hoàn tiền đối với một thửa đất cụ thể. Tuy nhiên, đây là căn cứ hướng dẫn quan trọng, thể hiện rằng việc thửa đất do nhận chuyển nhượng không tự nó loại trừ quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất.
3. Những trường hợp nguồn gốc đất nào được tính lại?
Theo Công văn 7713/BTC-QLCS ngày 08/6/2026 của Bộ Tài chính, cần xác định thửa đất thuộc một trong ba trường hợp:
Trường hợp 1: Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014.
Người sử dụng đất cần chứng minh nguồn gốc thuộc đúng một trong ba trường hợp nêu trên.
Ví dụ, nếu chỉ có Giấy chứng nhận hiện tại thể hiện đất trồng cây lâu năm mà không có tài liệu chứng minh lịch sử thửa đất thì chưa thể khẳng định được quyền áp dụng chính sách.
4. Đã nộp đủ tiền sử dụng đất thì có được hoàn trả không?
Có thể được hoàn trả nếu sau khi tính lại phát sinh số tiền nộp thừa.
Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế vẫn được đề nghị tính lại.
Nếu số tiền phải nộp sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp thì khoản tiền nộp thừa được xử lý theo quy định.
Cụ thể, khoản nộp thừa được trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất; nếu không phát sinh nghĩa vụ này thì được trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; nếu không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì được hoàn trả bằng tiền.
Ví dụ:
Năm 2025, ông A nhận chuyển nhượng một thửa đất có nguồn gốc là đất vườn gắn liền với đất ở được tách ra để chuyển quyền.
Ông A được phép chuyển 250 m² đất sang đất ở và đã nộp 1,25 tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Giả sử sau khi kiểm tra và tính lại theo Nghị quyết 254, số tiền phải nộp được xác định là 475 triệu đồng.
Khi đó:
1.250.000.000 đồng − 475.000.000 đồng = 775.000.000 đồng.
Ông A có thể được xử lý khoản tiền nộp thừa 775 triệu đồng theo trình tự bù trừ hoặc hoàn trả của pháp luật.
Ví dụ trên chỉ minh họa cách xử lý tiền nộp thừa. Mức tiền thực tế sau khi tính lại phụ thuộc hồ sơ, giá đất và hạn mức tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
5. Nếu chưa nộp đủ tiền thì có được tính lại không?
Theo các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc xử lý được chia thành bốn trường hợp:
Tình trạng nghĩa vụ tài chính | Cách xử lý |
|---|---|
Chưa có thông báo nộp tiền | Cơ quan thuế tính tiền theo Điều 6 Nghị định 50 |
Đã có thông báo nhưng chưa nộp | Được đề nghị tính lại, điều chỉnh thông báo; xử lý tiền chậm nộp nếu phát sinh |
Đã nộp một phần | Được tính lại, tiếp tục nộp khoản thiếu hoặc xử lý khoản đã nộp thừa |
Đã nộp toàn bộ | Được tính lại; số tiền nộp thừa được bù trừ hoặc hoàn trả |
Do đó, việc đã có thông báo thuế hoặc đã thanh toán tiền sử dụng đất không phải là căn cứ từ chối xem xét tính lại nếu hồ sơ đáp ứng điều kiện pháp luật.
Tuy nhiên, đối với người chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, việc được tính lại không đồng nghĩa với việc toàn bộ tiền chậm nộp phát sinh trước đây đều được xóa bỏ.
6. Căn cứ nào được sử dụng để tính lại tiền sử dụng đất?
Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất được thực hiện dựa trên giá đất và hạn mức giao đất ở áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Ví dụ, người dân được phép chuyển mục đích ngày 15/8/2025 thì phải xác định giá đất và hạn mức theo quy định áp dụng tại thời điểm này.
Không được mặc nhiên lấy bảng giá đất hoặc hạn mức giao đất ở năm 2026 để tính lại toàn bộ trường hợp đã có quyết định từ năm 2024 hoặc năm 2025.
Mức thu được xác định theo các ngưỡng:
30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng phần vượt không quá một lần hạn mức.
100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt trên hai lần hạn mức.
Theo Công văn 7713/BTC-QLCS, khi xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất theo chính sách này, không mặc nhiên cộng dồn diện tích đất ở đã có với diện tích được phép chuyển mục đích.
7. Thời hạn đề nghị tính lại tiền sử dụng đất là khi nào?
Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, người sử dụng đất phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 01/01/2027.
Như vậy, ngày cuối cùng theo quy định hiện hành là 31/12/2026.
Văn bản đề nghị được nộp tại bộ phận một cửa liên thông.
Sau khi tiếp nhận, hồ sơ được chuyển đến UBND cấp xã nơi có đất để xác định hạn mức giao đất ở và chuyển thông tin đến cơ quan thuế thực hiện tính lại nghĩa vụ tài chính.
Đây là thời hạn đặc biệt quan trọng đối với những người đã chuyển mục đích trong năm 2024 hoặc năm 2025 nhưng đến nay chưa kiểm tra lại quyền lợi của mình.
Trường hợp cần tra cứu hồ sơ nguồn gốc đất qua nhiều thời kỳ, người sử dụng đất nên chủ động thực hiện sớm để tránh bị ảnh hưởng bởi thời hạn nêu trên.
8. Nếu địa phương từ chối tính lại vì đất nhận chuyển nhượng thì người dân nên làm gì?
Trong trường hợp cơ quan giải quyết hồ sơ từ chối chỉ với lý do thửa đất được nhận chuyển nhượng, người dân cần kiểm tra xem cơ quan này đã thực hiện việc xác định nguồn gốc thửa đất theo hồ sơ địa chính hay chưa.
Nếu chưa, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan quản lý đất đai xác minh và trả lời cụ thể về:
Thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở hay không.
Thửa đất có được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hay không.
Việc tách thửa xảy ra tại thời điểm nào và có tài liệu chứng minh hay không.
Phần diện tích đã chuyển mục đích có thuộc một trong ba trường hợp tại Nghị quyết 254 hay không.
Đồng thời, có thể viện dẫn Công văn 11840/BTC-QLCS ngày 06/8/2026 và nội dung trả lời của Bộ Tài chính ngày 02/11/2026 để đề nghị xem xét lại căn cứ áp dụng chính sách.
Việc trả lời hoặc giải quyết cuối cùng phải căn cứ hồ sơ nguồn gốc đất cụ thể, không chỉ dựa vào việc người xin chuyển mục đích là người mua lại đất.
Kết luận
Người nhận chuyển nhượng đất vườn, ao, đất nông nghiệp đã chuyển mục đích sang đất ở trong giai đoạn từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025 vẫn có thể được tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Trường hợp đã nộp toàn bộ tiền sử dụng đất vẫn có thể được xem xét xử lý khoản tiền nộp thừa nếu đáp ứng điều kiện.
Đặc biệt, Công văn 11840/BTC-QLCS và trả lời của Bộ Tài chính ngày 02/11/2026 là những nguồn hướng dẫn quan trọng để xác định phạm vi áp dụng đối với đất nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, người dân cần thực hiện thủ tục đúng thời hạn, đồng thời chứng minh được nguồn gốc thửa đất thuộc trường hợp pháp luật quy định.
Luật Tâm Tiến khuyến nghị người đã nhận chuyển nhượng đất và chuyển thổ cư trong năm 2024–2025 sớm kiểm tra hồ sơ, thông báo thuế và chứng từ đã nộp để xác định quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 01/01/2027.
Căn cứ pháp lý và hướng dẫn
Nghị quyết 254/2025/QH15, khoản 10 Điều 4 và điểm c khoản 2 Điều 10.
Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Điều 6 và khoản 2 Điều 12.
Luật Tâm Tiến – Cập nhật ngày 02/11/2026.