Điều kiện giảm tiền khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở theo Nghị quyết 254

CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở THEO NGHỊ QUYẾT 254/2025/QH15: AI ĐƯỢC ÁP DỤNG MỨC THU 30%, 50% TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT?

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép hộ gia đình, cá nhân thuộc một số trường hợp chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất bằng 30% hoặc 50% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đáng chú ý, chính sách còn được áp dụng để tính lại tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp đã được phép chuyển mục đích từ ngày 01/8/2024. Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất nông nghiệp đều được áp dụng.

Vậy những trường hợp nào được hưởng chính sách này? Đất trồng cây lâu năm đã tách thửa, đất nhận chuyển nhượng hoặc đất đã được cấp Sổ đỏ có được áp dụng không? Luật Tâm Tiến phân tích cụ thể các điều kiện và cách tính theo quy định hiện hành.

1. Những trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức thu 30%, 50% và 100% được áp dụng đối với ba trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở

Điều kiện là phần đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Một hộ gia đình có thửa đất diện tích 500 m², trong đó Giấy chứng nhận thể hiện 200 m² đất ở và 300 m² đất trồng cây lâu năm.

Nếu hộ gia đình được phép chuyển 300 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì có thể thuộc trường hợp áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

Điểm cần lưu ý là phải kiểm tra hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất để xác định nguồn gốc và loại đất. Việc hai loại đất nằm liền kề nhau nhưng thuộc hai thửa đất độc lập không đương nhiên đáp ứng điều kiện này.

• Trường hợp 2: Đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất

Trường hợp này áp dụng đối với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, sau đó người sử dụng đất thực hiện tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Ban đầu, ông A có thửa đất diện tích 600 m², gồm 200 m² đất ở và 400 m² đất vườn.

Sau đó, ông A tách 400 m² đất vườn thành thửa đất riêng để tặng cho con. Người con được cấp Giấy chứng nhận đối với 400 m² đất trồng cây lâu năm.

Nếu người con được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển diện tích này sang đất ở và đáp ứng các điều kiện còn lại, thì có thể được áp dụng chính sách theo Nghị quyết 254.

Lưu ý: Việc thửa đất đã được tách riêng hoặc đã chuyển nhượng, tặng cho không tự động làm mất quyền áp dụng chính sách. Vấn đề quyết định là có chứng minh được nguồn gốc đất vườn, ao gắn liền với đất ở và việc tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất hay không.

• Trường hợp 3: Đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng do đo đạc địa chính trước ngày 01/7/2014

Điều kiện áp dụng gồm:

1. Thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở.

2. Khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014, đơn vị đo đạc đã tự đo đạc, tách phần đất vườn, ao thành thửa đất riêng.

3. Thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở.

Ví dụ: Một gia đình sử dụng đất ở và đất vườn từ năm 1995. Khi đo đạc bản đồ địa chính năm 2010, đơn vị đo đạc tách phần đất vườn thành một thửa độc lập và ghi nhận mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.

Nay gia đình muốn chuyển phần đất vườn này sang đất ở thì có thể được xem xét áp dụng chính sách nếu chứng minh được nguồn gốc và quá trình tách thửa theo quy định.

Cần phân biệt: Mốc ngày 01/7/2014 là điều kiện đối với việc đơn vị đo đạc tự tách thửa trong trường hợp này; không phải điều kiện áp dụng chung cho tất cả các trường hợp tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất.

2. Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp độc lập có được áp dụng mức thu 30% hoặc 50% không?

Không phải mọi trường hợp chuyển đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa hoặc đất nông nghiệp khác sang đất ở đều được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức 30% hoặc 50%.

Ví dụ: Ông B nhận chuyển nhượng 500 m² đất trồng cây lâu năm. Thửa đất này là đất nông nghiệp độc lập, không có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở và không thuộc một trong ba trường hợp tại Mục 1.

Mặc dù thửa đất có thể phù hợp với quy hoạch đất ở và được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích, ông B vẫn không thuộc đối tượng áp dụng mức thu 30% hoặc 50% theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nghĩa vụ tài chính của ông B được xác định theo quy định chung về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.

Do đó, người dân cần phân biệt hai vấn đề pháp lý:

• Được phép chuyển mục đích sử dụng đất: Phụ thuộc vào quy hoạch, loại đất và điều kiện chuyển mục đích theo pháp luật đất đai.

• Được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254: Phải thuộc đúng phạm vi nguồn gốc đất được Nghị quyết quy định.

Việc được quy hoạch thành đất ở không đồng nghĩa với việc đương nhiên được hưởng mức thu 30% hoặc 50%.

3. Điều kiện để được phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Ngoài việc đáp ứng điều kiện áp dụng chính sách tiền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.

Căn cứ khoản 5 Điều 116 và điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở được xem xét dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

Đối với các trường hợp đất nông nghiệp khác, căn cứ cho phép chuyển mục đích phải được xác định theo quy định tương ứng của pháp luật đất đai.

Người sử dụng đất cần lưu ý:

Thứ nhất, thửa đất phải đáp ứng căn cứ về quy hoạch để được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, phải thực hiện thủ tục đề nghị chuyển mục đích và được cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép.

Thứ ba, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.

Đáng chú ý, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa.

Như vậy, nếu người dân chỉ có nhu cầu chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp trong thửa đất sang đất ở, thì không phải mặc nhiên tách phần diện tích đó thành thửa riêng trước khi đề nghị chuyển mục đích.

4. Cách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, đối với trường hợp thuộc phạm vi áp dụng chính sách, tiền sử dụng đất được tính theo ba mức:

Phần chênh lệch được xác định giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Ví dụ về cách tính tiền sử dụng đất

Giả sử một hộ gia đình đáp ứng đầy đủ điều kiện áp dụng chính sách và có các thông tin như sau:

• Diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển sang đất ở: 250 m².

• Hạn mức giao đất ở tại địa phương: 150 m².

• Giá đất ở theo bảng giá đất: 6 triệu đồng/m².

• Giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất: 1 triệu đồng/m².

• Chênh lệch giá đất: 5 triệu đồng/m².

Số tiền phải nộp được xác định như sau:

Đối với 150 m² trong hạn mức:

150 m² × 5 triệu đồng × 30% = 225 triệu đồng.

Đối với 100 m² vượt hạn mức:

100 m² × 5 triệu đồng × 50% = 250 triệu đồng.

Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp theo chính sách là:

225 triệu đồng + 250 triệu đồng = 475 triệu đồng.

Trong khi đó, nếu tính bằng 100% phần chênh lệch đối với toàn bộ 250 m² thì số tiền là:

250 m² × 5 triệu đồng = 1,25 tỷ đồng.

Như vậy, trong ví dụ này, việc áp dụng chính sách giúp hộ gia đình giảm số tiền phải nộp từ 1,25 tỷ đồng xuống còn 475 triệu đồng.

Ví dụ sử dụng mức giá đất và hạn mức giả định để minh họa. Số tiền thực tế phụ thuộc vào bảng giá đất, hạn mức giao đất ở và hồ sơ cụ thể tại địa phương.

Lưu ý: Đất đã có sẵn diện tích đất ở có bị cộng dồn vào hạn mức không?

Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, việc tính tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254 được thực hiện đối với diện tích đất chuyển mục đích, không có quy định cộng dồn diện tích đất ở hiện có để xác định phần diện tích được áp dụng chính sách.

Ví dụ: Thửa đất đã có 200 m² đất ở, đồng thời có 150 m² đất trồng cây lâu năm được phép chuyển thành đất ở.

Nếu hạn mức giao đất ở tại địa phương là 150 m², thì việc xác định mức thu 30% được xem xét đối với 150 m² diện tích chuyển mục đích, không mặc nhiên cộng thêm 200 m² đất ở đã có.

5. Mỗi hộ gia đình, cá nhân được áp dụng chính sách bao nhiêu lần?

Theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254 được áp dụng một lần đối với một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất được lựa chọn.

Trường hợp có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người sử dụng đất chỉ được lựa chọn một thửa để áp dụng chính sách này.

Việc lựa chọn và cam kết được thể hiện trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với những lần chuyển mục đích tiếp theo trên cùng thửa đất hoặc thửa đất khác, tiền sử dụng đất được tính bằng 100% phần chênh lệch theo quy định.

Đặc biệt, việc xác định số lần chuyển mục đích để áp dụng chính sách được tính từ ngày 01/8/2024.

Trường hợp người sử dụng đất đã được áp dụng chính sách nhưng tiếp tục kê khai, lựa chọn thửa đất khác để hưởng chính sách lần nữa, cơ quan thuế có thể tính lại nghĩa vụ tài chính theo mức 100% chênh lệch và áp dụng khoản tiền tương đương mức chậm nộp theo quy định.

6. Đã chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong năm 2024 hoặc 2025 có được tính lại tiền không?

Có thể được tính lại tiền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp chuyển tiếp theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

Căn cứ khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 và thuộc trường hợp áp dụng chính sách có thể được xử lý như sau:

• Trường hợp 1: Chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Cơ quan thuế thực hiện tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

• Trường hợp 2: Đã có thông báo nhưng chưa nộp tiền.

Người sử dụng đất được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất và điều chỉnh thông báo nghĩa vụ tài chính. Khoản tiền chậm nộp, nếu có, được xác định theo quy định.

• Trường hợp 3: Đã nộp một phần tiền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được đề nghị tính lại. Tùy kết quả, có thể phải nộp phần còn thiếu hoặc được xử lý số tiền nộp thừa theo quy định.

• Trường hợp 4: Đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất.

Người sử dụng đất vẫn được đề nghị tính lại. Nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp thì khoản chênh lệch được xử lý bù trừ hoặc hoàn trả theo quy định.

Đặc biệt lưu ý về thời hạn: Theo điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, người sử dụng đất thuộc trường hợp chuyển tiếp phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 01/01/2027 tại bộ phận một cửa liên thông.

Đây là thời hạn quan trọng đối với những người đã được phép chuyển mục đích trong giai đoạn 2024–2025, nhất là những trường hợp đã nộp toàn bộ tiền sử dụng đất theo mức tính trước đây.

7. Hồ sơ cần chuẩn bị để được xem xét áp dụng chính sách

Ngoài hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại địa phương, người sử dụng đất nên chuẩn bị những tài liệu có thể chứng minh nguồn gốc thửa đất.

Tùy từng trường hợp, các tài liệu cần kiểm tra bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thể hiện diện tích, mục đích sử dụng và thông tin thửa đất.

• Hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất: Làm rõ việc đất nông nghiệp và đất ở đã được xác định trong cùng thửa đất.

• Hồ sơ tách thửa, chuyển nhượng hoặc tặng cho: Chứng minh quá trình tách đất vườn, ao gắn liền với đất ở để chuyển quyền.

• Bản đồ địa chính cũ, sổ mục kê và tài liệu đo đạc: Chứng minh nguồn gốc đất và thời điểm tách thửa trước ngày 01/7/2014 trong trường hợp tách do đo đạc địa chính.

Đây là những tài liệu phục vụ việc kiểm tra, chứng minh điều kiện áp dụng chính sách; không có nghĩa tất cả trường hợp đều bắt buộc nộp toàn bộ các giấy tờ nêu trên.

Theo Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện theo quy định phân cấp, ủy quyền và quy định cụ thể của địa phương.

Người dân có thể liên hệ UBND cấp xã nơi có đất hoặc bộ phận một cửa có thẩm quyền để xác định thành phần hồ sơ và thủ tục tương ứng.

8. Những lưu ý quan trọng trước khi xin chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Thứ nhất, phải xác định nguồn gốc đất trước khi tính tiền sử dụng đất. Việc có Sổ đỏ ghi đất trồng cây lâu năm hoặc đất nông nghiệp chưa đủ để khẳng định được áp dụng mức thu 30% hoặc 50%.

Thứ hai, phải kiểm tra quy hoạch và điều kiện chuyển mục đích. Dù thuộc một trong ba trường hợp được áp dụng chính sách tiền sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng điều kiện để được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển sang đất ở.

Thứ ba, cần xác định đúng hạn mức giao đất ở tại địa phương. Hạn mức giao đất ở có thể khác nhau giữa các địa bàn và được xác định theo quy định có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.

Thứ tư, cần cân nhắc thửa đất được lựa chọn để áp dụng chính sách. Do chính sách chỉ được áp dụng một lần, người sử dụng đất có nhiều thửa đất đủ điều kiện nên xem xét diện tích dự kiến chuyển mục đích và nghĩa vụ tài chính của từng thửa trước khi lựa chọn.

Thứ năm, không bỏ qua quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất. Những trường hợp đã chuyển mục đích trong giai đoạn từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 cần sớm kiểm tra điều kiện áp dụng và thực hiện thủ tục trước thời hạn pháp luật quy định.

Kết luận

Nghị quyết 254/2025/QH15 tạo cơ chế tính tiền sử dụng đất có lợi hơn đối với một số trường hợp chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, đồng thời cho phép xử lý lại nghĩa vụ tài chính của những trường hợp thuộc diện chuyển tiếp.

Tuy nhiên, không phải cứ có đất nông nghiệp được quy hoạch thành đất ở thì người sử dụng đất đều được áp dụng mức thu 30% hoặc 50%.

Để xác định quyền lợi, người sử dụng đất cần kiểm tra ba vấn đề quan trọng: nguồn gốc thửa đất có thuộc trường hợp Nghị quyết quy định hay không; thửa đất có đủ điều kiện được phép chuyển mục đích hay không; và hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng chính sách tính tiền sử dụng đất một lần theo quy định hay chưa.

Luật Tâm Tiến khuyến nghị người sử dụng đất kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý, quy hoạch, nguồn gốc thửa đất và thông báo nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm bảo đảm quyền lợi và hạn chế chi phí phát sinh.

Căn cứ pháp lý

1. Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội, đặc biệt là khoản 10 Điều 4, điểm c khoản 2 Điều 10 và khoản 3 Điều 11.

2. Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ, đặc biệt là Điều 6 và khoản 2 Điều 12.

3. Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đặc biệt là Điều 116, Điều 121 và Điều 227.

4. Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ.

5. Công văn số 7713/BTC-QLCS ngày 08/6/2026 của Bộ Tài chính về phạm vi, đối tượng áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất.

Luật Tâm Tiến – Nội dung pháp lý cập nhật đến tháng 10/2026.