Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026 có gì mới?

DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026: NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN VÀ ĐỊNH HƯỚNG LẬP PHÁP NỔI BẬT

Việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2026 không chỉ nhằm khắc phục những bất cập trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024 mà còn đặt ra yêu cầu đổi mới phương thức quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới.

Tuy nhiên, đất đai có mối liên hệ trực tiếp với nhiều lĩnh vực pháp luật, đặc biệt là dân sự, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, tài chính và quản lý tài sản công. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai phải bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, xác định rõ phạm vi quyền của các chủ thể, đồng thời hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình thực hiện.

Từ các vấn đề được xác định tại Phụ lục A – Bảng rà soát Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có thể nhận diện sáu nhóm vấn đề pháp lý quan trọng cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện trước khi Luật được thông qua.

1. Công chứng, chứng thực hợp đồng về đất đai: Cần thống nhất giữa các luật và giảm thủ tục không cần thiết

Khoản 4 Điều 21 Dự thảo Luật Đất đai giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai.

Trong khi đó, các dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản lại tiếp cận vấn đề công chứng, chứng thực theo những cách khác nhau.

Cụ thể, khoản 1 Điều 120 Dự thảo Luật Nhà ở quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số hợp đồng về nhà ở như mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp. Khoản 3 và khoản 4 Điều 33 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại phân biệt giữa hợp đồng có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản giữa các cá nhân.

Sự khác biệt này đặt ra vấn đề về tính thống nhất với khoản 1 Điều 3 Luật Công chứng năm 2024, đã được sửa đổi, bổ sung, theo đó giao dịch bắt buộc công chứng phải được luật quy định.

Vấn đề trọng tâm không chỉ là hợp đồng nào phải công chứng, mà còn là thẩm quyền quy định nghĩa vụ công chứng bắt buộc và sự thống nhất giữa các luật điều chỉnh cùng một giao dịch.

Chẳng hạn, một giao dịch chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có thể đồng thời thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Công chứng. Nếu các văn bản quy định khác nhau về hình thức bắt buộc của hợp đồng, các bên có thể gặp khó khăn trong việc xác định thủ tục cần thực hiện và đánh giá tính hợp pháp của giao dịch.

Do đó, định hướng hoàn thiện là rà soát thống nhất các trường hợp thực sự cần công chứng, chứng thực bắt buộc; đối với những giao dịch không cần thiết áp dụng hình thức bắt buộc, có thể xem xét trao quyền lựa chọn cho các bên theo quy định pháp luật.

Việc cải cách thủ tục cần gắn với chuyển đổi số nhưng vẫn bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

2. Quyền sử dụng không gian ngầm và không gian trên không: Từ quyền sử dụng đất sang khai thác không gian ba chiều

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Điều 90 Dự thảo Luật Đất đai là quy định về việc quản lý, sử dụng không gian dưới lòng đất và không gian trên không, bao gồm trường hợp công trình được xây dựng, sử dụng hoặc quản lý bởi chủ thể khác với người sử dụng đất trên bề mặt.

Điểm b khoản 3 Điều 90 dự thảo đề cập quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian ngầm và không gian trên không sau khi được Nhà nước xác định theo quy định pháp luật có liên quan.

Đây là hướng tiếp cận có ý nghĩa quan trọng đối với việc khai thác đất đai tại các đô thị, đặc biệt trong phát triển công trình ngầm, hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và các công trình xây dựng nhiều tầng.

Tuy nhiên, dự thảo còn những vấn đề cần làm rõ:

• Thứ nhất, về phạm vi quyền: Người sử dụng đất có quyền đến độ sâu bao nhiêu dưới lòng đất và độ cao bao nhiêu phía trên thửa đất? Căn cứ và cơ quan nào có thẩm quyền xác định những giới hạn đó?

• Thứ hai, về căn cứ xác lập quyền: Trường hợp một chủ thể khác có nhu cầu xây dựng hoặc khai thác công trình ngầm, công trình trên không trong phạm vi liên quan đến thửa đất, quyền của chủ thể đó được hình thành thông qua thỏa thuận với người sử dụng đất hay quyết định của Nhà nước?

• Thứ ba, về bảo vệ quyền lợi: Khi việc xây dựng, khai thác công trình làm ảnh hưởng đến khả năng sử dụng đất trên bề mặt, nguyên tắc bồi thường và trách nhiệm của các bên phải được xác định như thế nào?

Những vấn đề này còn liên quan trực tiếp đến chế định quyền bề mặt tại Điều 267 đến Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điểm nhấn của định hướng lập pháp là việc khai thác giá trị đất đai không nên chỉ được xem xét trên phạm vi diện tích bề mặt, mà cần tính đến khả năng khai thác không gian ba chiều.

Tuy nhiên, việc mở rộng khả năng khai thác không gian ngầm và không gian trên không phải đi kèm với cơ chế xác lập, thực hiện và bảo vệ quyền rõ ràng, tránh chồng lấn quyền giữa người sử dụng đất, chủ sở hữu công trình và các chủ thể khác.

3. Dự án nhà ở thương mại: Mở rộng khả năng tiếp cận đất đai nhưng cần thận trọng khi luật hóa cơ chế thí điểm

Điều 58 Dự thảo Luật Đất đai đặt ra các phương án về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất hiện có.

Một trong những vấn đề quan trọng là việc có nên luật hóa cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 hay tiếp tục thực hiện thí điểm đến khi có đủ cơ sở đánh giá.

Theo Nghị quyết số 171/2024/QH15, cơ chế thí điểm có hiệu lực từ ngày 01/4/2025 và được thực hiện trong thời hạn 05 năm. Phạm vi áp dụng được kiểm soát thông qua các điều kiện như địa điểm thực hiện dự án, giới hạn diện tích đất ở và danh mục khu đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Trong khi đó, các phương án tại Điều 58 dự thảo có sự khác biệt đáng kể về phạm vi loại đất được nhận chuyển quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bao gồm phương án không giới hạn ở đất ở và phương án chỉ cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở.

Sự khác biệt này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận quỹ đất, chi phí phát triển dự án và cơ hội tham gia thị trường của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai không đồng nghĩa với việc có thể bỏ qua các điều kiện về quy hoạch, đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

Đặc biệt, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 mới được triển khai trong thời gian tương đối ngắn, chưa đến thời điểm sơ kết theo quy định. Việc áp dụng rộng rãi khi chưa có đầy đủ kết quả đánh giá có thể làm phát sinh những tác động chưa được kiểm chứng.

Vì vậy, Phụ lục A đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo thời hạn đã được xác định và xem xét việc luật hóa trên cơ sở kết quả sơ kết, tổng kết.

Định hướng được thể hiện ở đây là khuyến khích khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển nhà ở, nhưng việc mở rộng cơ chế đặc thù thành quy định áp dụng chung phải dựa trên căn cứ thực tiễn và đánh giá tác động đầy đủ.

4. Tài chính đất đai, cổ phần hóa và dự án BT: Phát huy giá trị đất nhưng phải kiểm soát thất thoát tài sản công

Phụ lục A đặt ra ba vấn đề có mối liên hệ chặt chẽ với việc quản lý, khai thác và điều tiết giá trị kinh tế từ đất đai.

Thứ nhất, về các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất đai.

Điểm d khoản 1 Điều 71 Dự thảo Luật Đất đai đề cập các khoản thu khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, phạm vi và tính chất của các khoản thu này chưa được xác định cụ thể, đặc biệt đối với nguồn thu phát sinh từ việc khai thác quỹ đất theo những cơ chế, chính sách đặc thù.

Vấn đề trở nên đáng chú ý khi các phương thức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), phát triển hạ tầng và khai thác quỹ đất có thể làm phát sinh những nguồn thu mới.

Việc thiếu quy định rõ ràng có thể dẫn đến khó khăn trong xác định nghĩa vụ tài chính, phân cấp nguồn thu giữa ngân sách trung ương và địa phương.

Thứ hai, về đất đai sau cổ phần hóa doanh nghiệp và chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập.

Điều 93 dự thảo quy định quyền tiếp tục quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế hình thành sau cổ phần hóa, chuyển đổi và khả năng thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Tuy nhiên, đất đai có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước và đơn vị sự nghiệp công lập còn liên quan trực tiếp đến chế độ quản lý tài sản công và vốn nhà nước.

Nếu không xác định rõ điều kiện và cơ chế kiểm soát khi thay đổi mục đích sử dụng đất, chính sách có thể làm phát sinh nguy cơ chuyển dịch lợi ích kinh tế từ đất đai không phù hợp với quy định quản lý tài sản công, gây thất thoát hoặc lãng phí nguồn lực nhà nước.

Thứ ba, về sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT, bao gồm quỹ đất dự kiến hình thành từ hoạt động lấn biển.

Điều 104 dự thảo đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến cơ chế thanh toán dự án xây dựng – chuyển giao (BT) bằng quỹ đất.

Vấn đề pháp lý quan trọng là thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán, đặc biệt khi quỹ đất chưa hình thành trên thực tế tại thời điểm lập dự án hoặc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

Nếu giá đất chỉ được xác định tại thời điểm dự kiến hình thành quỹ đất mà không có cơ chế định giá lại phù hợp khi giao đất, cho thuê đất, có thể phát sinh chênh lệch đáng kể giữa giá trị dự kiến và giá trị tại thời điểm Nhà nước thực hiện giao đất.

Do đó, cần phân biệt rõ giá đất tạm tính phục vụ việc chuẩn bị dự án và giá đất làm căn cứ xác định giá trị thanh toán cuối cùng, đồng thời có cơ chế xử lý khoản chênh lệch phát sinh.

Điểm chung của ba vấn đề là yêu cầu nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai phải đi đôi với việc kiểm soát quyền lực, minh bạch nghĩa vụ tài chính và bảo đảm không thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.

5. Quyền sử dụng đất của tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài: Cần phân biệt địa vị pháp lý và phạm vi quyền

Một vấn đề đáng chú ý khác là việc xác định quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và quyền sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Dự thảo Luật Đất đai tiếp cận theo hướng kế thừa các quy định về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhằm bảo đảm tính ổn định của môi trường đầu tư và các quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, việc xác định phạm vi quyền cần bảo đảm phù hợp với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, đặc biệt là yêu cầu không tư nhân hóa đất đai và giới hạn việc người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ở đây cần phân biệt hai chủ thể có địa vị pháp lý khác nhau:

Một là, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Đây là tổ chức kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam và có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất trong những trường hợp, điều kiện được pháp luật quy định.

Hai là, nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài. Quyền đầu tư, quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng của những chủ thể này không đương nhiên đồng nghĩa với quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Sự phân biệt này có ý nghĩa quan trọng khi áp dụng các quy định về giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng dự án, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản còn đề cập quyền mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Điều này đặt ra yêu cầu phải xác định rõ cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong trường hợp không gắn với quyền sử dụng đất.

Định hướng hoàn thiện không chỉ nhằm thu hút đầu tư nước ngoài mà còn phải phân định rõ quyền đối với đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bảo đảm thống nhất giữa pháp luật đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

6. Hiệu lực thi hành, quy định chuyển tiếp và định hướng hoàn thiện Luật Đất đai

Bên cạnh việc hoàn thiện các chính sách cụ thể, yêu cầu bảo đảm tính thống nhất và liên tục của hệ thống pháp luật là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Theo Phụ lục A, khoản 1 Điều 108 Dự thảo Luật Đất đai chưa xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực. Trong khi đó, các dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/7/2027, riêng một số quy định về phân cấp, phân quyền dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/3/2027.

Do ba luật có nhiều nội dung dẫn chiếu, điều chỉnh những quan hệ pháp luật liên quan trực tiếp với nhau, việc xác định các thời điểm có hiệu lực không thống nhất có thể dẫn đến khó khăn trong áp dụng pháp luật.

Chẳng hạn, một dự án bất động sản có thể đồng thời phải đáp ứng điều kiện sử dụng đất theo Luật Đất đai, điều kiện đầu tư xây dựng nhà ở theo Luật Nhà ở và điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Nếu các quy định có liên quan chưa được đồng bộ về thời điểm áp dụng, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước có thể gặp khó khăn khi giải quyết những dự án đang triển khai, hợp đồng đã ký kết hoặc thủ tục hành chính chưa hoàn thành.

Vì vậy, cần xác định rõ thời điểm có hiệu lực của các luật, đồng thời quy định đầy đủ các trường hợp chuyển tiếp có thể phát sinh.

Đặc biệt, những quy định chuyển tiếp tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất và nhà đầu tư cần được xác lập bằng các nguyên tắc rõ ràng ngay trong luật, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào các văn bản hướng dẫn sau này.

Kết luận: Những định hướng nổi bật trong xây dựng Luật Đất đai mới

Từ những vấn đề được rà soát, có thể nhận thấy quá trình hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) đang đặt ra yêu cầu cân bằng giữa mở rộng khả năng khai thác nguồn lực đất đai và bảo đảm tính an toàn, minh bạch của các quan hệ pháp luật về đất đai.

Trên cơ sở đó, có thể khái quát bốn định hướng lập pháp nổi bật.

Thứ nhất, tăng tính chủ động và khả năng khai thác hiệu quả quyền sử dụng đất. Pháp luật cần tạo điều kiện phát triển những phương thức khai thác đất đai mới, bao gồm không gian ngầm, không gian trên không và các mô hình phát triển dự án, nhưng phải xác định rõ phạm vi quyền của từng chủ thể.

Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục gắn với bảo đảm an toàn pháp lý. Việc giảm yêu cầu công chứng, chứng thực và cải cách thủ tục hành chính phải được thực hiện trên cơ sở thống nhất pháp luật, bảo vệ quyền của người tham gia giao dịch và hạn chế tranh chấp.

Thứ ba, tăng cường kiểm soát việc phân bổ và khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai. Các chính sách về tài chính đất đai, cổ phần hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thanh toán dự án bằng quỹ đất phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm lợi ích của Nhà nước và ngăn ngừa thất thoát tài sản công.

Thứ tư, bảo đảm tính thống nhất, ổn định và khả thi của hệ thống pháp luật. Luật Đất đai phải được xây dựng đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan; những cơ chế mới cần được đánh giá đầy đủ trước khi áp dụng rộng rãi, đồng thời có quy định chuyển tiếp rõ ràng.

Như vậy, định hướng hoàn thiện Luật Đất đai không chỉ là mở rộng quyền hay đơn giản hóa quy định, mà quan trọng hơn là xây dựng khuôn khổ pháp lý vừa tạo điều kiện khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, vừa xác định rõ giới hạn quyền, trách nhiệm và cơ chế kiểm soát của các chủ thể liên quan.

Đây cũng là cơ sở để pháp luật đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, nâng cao tính minh bạch của môi trường đầu tư và bảo vệ ổn định quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất./.

LUẬT TÂM TIẾN

Nguồn tham khảo: Phụ lục A – Bảng rà soát Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo hồ sơ dự án Luật năm 2026.

Lưu ý: Các nội dung được phân tích là quy định tại dự thảo và các kiến nghị hoàn thiện chính sách, chưa phải quy định pháp luật mới đã được thông qua hoặc có hiệu lực thi hành.