GIỮ CÔNG CHỨNG BẮT BUỘC KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT: BẢO ĐẢM AN TOÀN PHÁP LÝ HAY GIA TĂNG THỦ TỤC?
Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2026, việc tiếp tục duy trì yêu cầu công chứng bắt buộc đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề đáng quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số.
Theo Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu tiếp tục thực hiện công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.
Vấn đề đặt ra là: Việc duy trì công chứng bắt buộc có thực sự cần thiết khi thông tin đất đai đang từng bước được số hóa và các thủ tục hành chính được đơn giản hóa?
Ảnh minh họa
1. Công chứng không chỉ là thủ tục xác nhận chữ ký
Theo Luật Công chứng năm 2024, công chứng là hoạt động chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch bằng văn bản.
Khác với việc đơn thuần xác nhận chữ ký, hoạt động công chứng còn hướng đến việc kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, tư cách và năng lực của các bên tham gia, nội dung thỏa thuận và sự tự nguyện khi giao kết.
Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc kiểm tra này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi tài sản giao dịch thường có giá trị lớn, liên quan đến nhiều chủ thể và có thể tồn tại những vấn đề pháp lý phức tạp.
Chẳng hạn, quyền sử dụng đất có thể là tài sản chung của vợ chồng, di sản thừa kế chưa phân chia hoặc tài sản thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người. Việc chỉ căn cứ vào thông tin trên Giấy chứng nhận mà không xem xét đầy đủ các điều kiện pháp lý của giao dịch có thể dẫn đến tranh chấp hoặc làm phát sinh căn cứ yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Theo Điều 6 Luật Công chứng năm 2024, văn bản công chứng còn có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
Do đó, giá trị của công chứng không chỉ nằm ở việc hoàn thành một thủ tục pháp lý, mà còn ở chức năng phòng ngừa tranh chấp và tạo lập chứng cứ cho giao dịch.
2. Chuyển đổi số có thể thay thế hoàn toàn hoạt động công chứng?
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và kết nối thông tin giữa các cơ quan quản lý có thể góp phần nâng cao tính minh bạch của giao dịch.
Khi thông tin về chủ sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất và các biến động được cập nhật, người dân và cơ quan có thẩm quyền sẽ thuận lợi hơn trong quá trình kiểm tra, xác minh.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa kiểm tra thông tin về tài sản và kiểm tra tính hợp pháp của một giao dịch.
Dữ liệu điện tử có thể hỗ trợ xác định tình trạng đăng ký của quyền sử dụng đất nhưng không đương nhiên phản ánh đầy đủ năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, quyền đại diện hoặc sự thống nhất ý chí giữa những người cùng có quyền đối với tài sản.
Đặc biệt, trong những giao dịch có dấu hiệu giả tạo, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc có tranh chấp về quyền định đoạt, việc kiểm tra hồ sơ điện tử không thể tự mình giải quyết mọi vấn đề liên quan đến tính hợp pháp của giao dịch.
Điều này không có nghĩa hoạt động công chứng có thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro. Tuy nhiên, công chứng vẫn là một cơ chế kiểm soát pháp lý trước khi giao dịch được xác lập, góp phần hạn chế tranh chấp và tăng cường khả năng bảo vệ quyền lợi của các bên.
Vì vậy, chuyển đổi số nên được xem là công cụ nâng cao hiệu quả hoạt động công chứng, thay vì mặc nhiên thay thế chức năng của công chứng viên.
3. Giữ công chứng bắt buộc nhưng cần xác định rõ phạm vi áp dụng
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, một số hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, đồng thời pháp luật cũng quy định những trường hợp ngoại lệ mà việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
Trong khi đó, khoản 4 Điều 21 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026 đề xuất giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.
Quy định này cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm thống nhất với Luật Công chứng số 46/2024/QH15, đặc biệt là quy định đã được sửa đổi tại Luật số 04/2026/QH16, có hiệu lực từ ngày 01/01/2027, theo hướng giao dịch bắt buộc công chứng phải được luật quy định.
Bên cạnh đó, không phải mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đều có tính chất và mức độ rủi ro pháp lý như nhau.
Đối với những giao dịch chuyển dịch quyền sử dụng đất có giá trị lớn và có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, quyền thừa kế hoặc quyền lợi của bên thứ ba, việc duy trì cơ chế công chứng bắt buộc có cơ sở về yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý.
Ngược lại, đối với những giao dịch có mức độ rủi ro thấp hơn hoặc đã có cơ chế kiểm soát pháp lý tương ứng, cần tiếp tục đánh giá sự cần thiết của việc bắt buộc công chứng.
Cải cách thủ tục hành chính không nhất thiết phải đồng nghĩa với việc bãi bỏ công chứng bắt buộc. Điều quan trọng là xác định đúng những giao dịch cần được kiểm soát bằng công chứng và tổ chức thực hiện thủ tục một cách hiệu quả.
4. Định hướng hoàn thiện: Giảm chi phí tuân thủ nhưng không làm suy giảm an toàn pháp lý
Từ những vấn đề nêu trên, việc hoàn thiện quy định về công chứng trong Dự thảo Luật Đất đai cần tập trung vào ba định hướng.
Thứ nhất, duy trì công chứng bắt buộc đối với những giao dịch thực sự cần mức độ an toàn pháp lý cao, đặc biệt là các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phạm vi pháp luật xác định phải công chứng, đồng thời quy định rõ những trường hợp được lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực theo cơ chế tương ứng.
Thứ hai, thống nhất quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Công chứng, tránh tình trạng cùng một giao dịch nhưng các văn bản quy định khác nhau về hình thức bắt buộc, làm phát sinh khó khăn khi thực hiện.
Thứ ba, đẩy mạnh chuyển đổi số trong hoạt động công chứng, bảo đảm kết nối dữ liệu về đất đai, tình trạng pháp lý của bất động sản và thông tin liên quan; giảm yêu cầu cung cấp giấy tờ trùng lặp, rút ngắn thời gian xử lý và tạo điều kiện thực hiện công chứng điện tử theo quy định pháp luật.
Kết luận
Công chứng bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nên chỉ được nhìn nhận dưới góc độ một thủ tục hành chính làm phát sinh chi phí giao dịch.
Về bản chất, công chứng còn thực hiện chức năng phòng ngừa tranh chấp, kiểm soát tính hợp pháp của giao dịch và bảo vệ quyền, lợi ích của các bên.
Tuy nhiên, để duy trì công chứng bắt buộc một cách hợp lý, pháp luật cần xác định rõ phạm vi áp dụng, tránh đặt ra yêu cầu không cần thiết và đồng thời cải cách mạnh mẽ phương thức thực hiện.
Định hướng cần hướng đến không phải là lựa chọn giữa công chứng và cải cách thủ tục hành chính, mà là kết hợp hai mục tiêu: duy trì cơ chế bảo đảm an toàn pháp lý đối với những giao dịch có rủi ro cao, đồng thời giảm tối đa chi phí và thời gian thực hiện cho người dân, doanh nghiệp.
Luật Tâm Tiến – Tâm Tiến Lawyers
Bài viết phân tích chính sách trên cơ sở Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026, Phụ lục A – Bảng rà soát dự thảo và các quy định pháp luật về công chứng có liên quan.