Mua bán nhà đất có cần công chứng? Dự thảo Luật 2026

MUA BÁN NHÀ ĐẤT CÓ BẮT BUỘC CÔNG CHỨNG? NHÌN TỪ 03 DỰ THẢO LUẬT NĂM 2026

Khoản 4 Điều 21 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026 không quy định cụ thể những giao dịch về quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực mà đề xuất giao Chính phủ quy định, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối dữ liệu đất đai.

Tuy nhiên, từ Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cùng ngày 15/10/2026, có thể bước đầu xác định một số trường hợp phải công chứng, chứng thực và những trường hợp được lựa chọn thực hiện.

1. Những giao dịch nào vẫn phải công chứng, chứng thực?

Theo khoản 1 Điều 120 Dự thảo Luật Nhà ở, các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp ngoại lệ tại khoản 2 Điều này.

Trong khi đó, khoản 4 Điều 33 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, có thể nhận thấy cả hai dự thảo đều tiếp tục duy trì yêu cầu công chứng, chứng thực bắt buộc đối với một số giao dịch chuyển quyền sở hữu bất động sản, đặc biệt là giao dịch mua bán nhà ở giữa các cá nhân.

2. Trường hợp nào không bắt buộc công chứng, chứng thực?

Khoản 3 Điều 33 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Tương tự, khoản 2 Điều 120 Dự thảo Luật Nhà ở cũng quy định một số giao dịch không bắt buộc công chứng, chứng thực, như mua bán, thuê mua một số loại nhà ở chính sách có một bên là tổ chức; góp vốn bằng nhà ở có một bên là tổ chức; thuê, mượn hoặc ủy quyền quản lý nhà ở.

Điều này cho thấy yêu cầu công chứng, chứng thực đang được xác định dựa trên tính chất giao dịch, loại bất động sản và chủ thể tham gia, thay vì bắt buộc đối với mọi hợp đồng.

3. Định hướng hoàn thiện quy định về công chứng tại Luật Đất đai

Từ hai dự thảo trên, có thể nhận diện một số giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực mà pháp luật về đất đai cần bảo đảm tính thống nhất, đặc biệt đối với việc mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, các quy định này chưa đủ để xác định toàn bộ trường hợp phải công chứng khi thực hiện quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường giữa các cá nhân không đương nhiên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, Báo cáo thẩm tra số 1244/BC-UBPLTP16 ngày 21/10/2026 cũng nhấn mạnh nhà và đất là một tài sản thống nhất, không thể tách đôi hình thức hợp đồng và đề nghị tiếp tục đánh giá, hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực giữa ba dự thảo luật.

Như vậy, định hướng hoàn thiện cần xác định rõ các giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực ngay trong luật, đặc biệt đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở; đồng thời thống nhất với Luật Công chứng và cho phép các bên lựa chọn đối với những giao dịch không cần áp dụng hình thức bắt buộc.

Điều này vừa bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, vừa hạn chế phát sinh thủ tục không cần thiết đối với người dân và doanh nghiệp./.

LUẬT TÂM TIẾN – TÂM TIẾN LAWYERS

Căn cứ: Khoản 4 Điều 21 Dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026; Điều 120 Dự thảo Luật Nhà ở ngày 15/10/2026; Điều 33 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 15/10/2026; Báo cáo thẩm tra số 1244/BC-UBPLTP16 ngày 21/10/2026.

Lưu ý: Đây là các quy định tại dự thảo luật, chưa phải quy định mới đã có hiệu lực.