Mua lại đất vườn, ao có được giảm tiền chuyển thổ cư theo NQ 254?

NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN, AO CÓ ĐƯỢC HƯỞNG MỨC THU 30%, 50% TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO NGHỊ QUYẾT 254?

Người dân mua lại đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp từ người khác, sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, có được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 không? Theo hướng dẫn tại Công văn 11840/BTC-QLCS ngày 06/8/2026 của Bộ Tài chính, trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất không phân biệt người được chuyển mục đích là người chuyển nhượng hay người nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, để được hưởng chính sách, người nhận chuyển quyền vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật.

1. Người nhận chuyển nhượng đất có thuộc đối tượng áp dụng Nghị quyết 254 không?

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thuộc một số trường hợp được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất bằng 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Vấn đề đặt ra là nếu người đang xin chuyển mục đích không phải người sử dụng đất ban đầu, mà nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ người khác, thì có được áp dụng chính sách này không?

Ngày 06/8/2026, Bộ Tài chính ban hành Công văn số 11840/BTC-QLCS về việc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

Theo đó, Bộ Tài chính xác định trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất thuộc phạm vi điều chỉnh của chính sách. Việc áp dụng không phân biệt người thực hiện chuyển mục đích là người chuyển nhượng hay người nhận chuyển nhượng.

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tự nó làm mất quyền được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254.

Tuy nhiên, cần xác định đúng nguồn gốc đất và điều kiện áp dụng đối với từng trường hợp.

2. Ba trường hợp về nguồn gốc đất được áp dụng chính sách

Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254 và Công văn số 7713/BTC-QLCS ngày 08/6/2026 của Bộ Tài chính, chính sách được áp dụng đối với ba nhóm đất sau:

Trường hợp 1: Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất

Ví dụ: Năm 2015, ông A được công nhận quyền sử dụng thửa đất 500 m², gồm 200 m² đất ở và 300 m² đất trồng cây lâu năm.

Năm 2022, ông A chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho ông B. Sau khi đăng ký sang tên, Giấy chứng nhận vẫn thể hiện 200 m² đất ở và 300 m² đất trồng cây lâu năm.

Năm 2026, ông B xin chuyển 300 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Trong trường hợp này, nếu hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất ban đầu xác định đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở, thì ông B có cơ sở đề nghị áp dụng chính sách theo trường hợp thứ nhất.

Việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất không mặc nhiên làm thay đổi nguồn gốc đất đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, Công văn 11840/BTC-QLCS trực tiếp giải thích trường hợp đất được tách để chuyển quyền, không phải là văn bản kết luận riêng cho mọi trường hợp mua nguyên thửa đất. Vì vậy, đối với trường hợp mua toàn bộ thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, cần căn cứ hồ sơ công nhận đất ban đầu để xác định chính xác.

Trường hợp 2: Đất vườn, ao gắn liền đất ở được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp được Bộ Tài chính hướng dẫn trực tiếp tại Công văn 11840/BTC-QLCS.

Ví dụ: Ông A có thửa đất 600 m², gồm 200 m² đất ở và 400 m² đất vườn.

Năm 2018, ông A tách 400 m² đất vườn thành thửa riêng để chuyển nhượng cho ông B.

Năm 2026, ông B xin chuyển 400 m² đất vườn đã mua sang đất ở.

Nếu chứng minh được thửa đất hiện tại có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở được tách ra để chuyển quyền, ông B có cơ sở được áp dụng chính sách.

Điểm quan trọng: Người được chuyển mục đích sử dụng đất không bắt buộc phải là người đã thực hiện việc tách thửa hoặc người có quyền sử dụng đất tại thời điểm thửa đất còn gắn liền với đất ở.

Đây chính là nội dung được Công văn 11840/BTC-QLCS làm rõ.

Trường hợp 3: Đất vườn, ao được đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014

Ví dụ: Gia đình ông A sử dụng một khu đất gồm nhà ở và đất vườn từ năm 1995.

Khi đo đạc bản đồ địa chính năm 2010, đơn vị đo đạc tự tách phần đất vườn thành một thửa độc lập.

Năm 2021, ông A chuyển nhượng thửa đất vườn này cho ông B. Năm 2026, ông B đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Trường hợp này cần kiểm tra bản đồ địa chính, hồ sơ đo đạc và tài liệu về thửa đất gốc để chứng minh việc tách thửa do đơn vị đo đạc thực hiện trước ngày 01/7/2014.

Nếu có căn cứ chứng minh đầy đủ, ông B có cơ sở đề nghị xem xét áp dụng chính sách theo trường hợp thứ ba.

Lưu ý rằng việc nhận chuyển nhượng không thay thế yêu cầu phải chứng minh nguồn gốc đất. Nếu không xác định được đất từng là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, thì việc đất được sử dụng lâu năm hoặc nằm trong khu dân cư chưa đủ để áp dụng chính sách.

3. Đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng có còn được áp dụng chính sách không?

Trong thực tế, một thửa đất có thể đã qua nhiều lần chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế.

Ví dụ:

• Năm 2010, ông A tách đất vườn gắn liền với đất ở để chuyển nhượng cho ông B.

• Năm 2015, ông B chuyển nhượng thửa đất đó cho ông C.

• Năm 2020, ông C tiếp tục chuyển nhượng cho ông D.

• Năm 2026, ông D xin chuyển mục đích sang đất ở.

Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254 không đặt ra một giới hạn chung về số lần chuyển quyền đối với thửa đất.

Do đó, nếu hồ sơ địa chính xác định được phần đất xin chuyển mục đích có nguồn gốc thuộc trường hợp luật định, việc thửa đất đã qua nhiều người sử dụng không phải là căn cứ tự động loại trừ chính sách.

Tuy nhiên, người nhận chuyển quyền sau cùng cần chứng minh được chuỗi hình thành thửa đất, nhất là thông tin về thửa đất trước khi tách.

Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế hoặc nhận chuyển quyền qua hình thức khác, cần đối chiếu hồ sơ thực tế với điều kiện của từng trường hợp. Không nên suy rộng mọi hình thức nhận quyền đều mặc nhiên được hưởng chính sách.

4. Người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiện nào khác?

Ngoài nguồn gốc đất, Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định:

Thứ nhất, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc mua đất có nguồn gốc phù hợp chưa đồng nghĩa với quyền đương nhiên chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Thứ hai, chính sách chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa đất được lựa chọn.

Nếu có nhiều thửa đất đủ điều kiện, người sử dụng đất phải lựa chọn một thửa theo quy định.

Thứ ba, phải kiểm tra lịch sử áp dụng chính sách kể từ ngày 01/8/2024.

Cần kiểm tra việc người đề nghị đã áp dụng chính sách trên thửa đất khác hay chưa và tình trạng chuyển mục đích của chính thửa đất đang xem xét.

Thứ tư, phải có tài liệu chứng minh nguồn gốc đất.

Các tài liệu quan trọng gồm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, bản đồ địa chính cũ, sổ mục kê, hồ sơ tách thửa và lịch sử biến động quyền sử dụng đất.

5. Người nhận chuyển nhượng được tính tiền sử dụng đất như thế nào?

Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254:

Hạn mức được xác định theo quy định áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Đặc biệt, theo Công văn 7713/BTC-QLCS, việc xác định diện tích áp dụng các mức thu được thực hiện đối với diện tích đất chuyển mục đích, không mặc nhiên cộng dồn diện tích đất ở hiện có.

Ví dụ: Người nhận chuyển nhượng thửa đất gồm 200 m² đất ở và 250 m² đất trồng cây lâu năm; được phép chuyển toàn bộ 250 m² đất nông nghiệp sang đất ở.

Giả sử hạn mức giao đất ở là 150 m², chênh lệch giá đất là 5 triệu đồng/m².

Tiền sử dụng đất minh họa:

• 150 m² × 5 triệu đồng × 30% = 225 triệu đồng.

• 100 m² × 5 triệu đồng × 50% = 250 triệu đồng.

Tổng tiền sử dụng đất: 475 triệu đồng.

Việc đã có 200 m² đất ở không đồng nghĩa với việc tự động cộng diện tích này vào 250 m² chuyển mục đích để xác định ngưỡng 30% và 50%.

Ví dụ trên chỉ nhằm minh họa cách tính, không thay thế thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế.

6. Nếu bị từ chối vì đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng thì xử lý thế nào?

Nếu cơ quan giải quyết hồ sơ cho rằng người dân không được áp dụng Nghị quyết 254 chỉ vì thửa đất được nhận chuyển nhượng, người sử dụng đất có thể đề nghị làm rõ cơ sở pháp lý của kết luận này.

Đặc biệt, cần viện dẫn:

• Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

• Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

• Công văn 7713/BTC-QLCS ngày 08/6/2026.

• Công văn 11840/BTC-QLCS ngày 06/8/2026.

Nếu hồ sơ chưa xác định rõ nguồn gốc đất thì cần đề nghị cơ quan quản lý đất đai kiểm tra thông tin địa chính, lịch sử tách thửa và quá trình chuyển quyền.

Công văn của Bộ Tài chính là nguồn hướng dẫn giải thích chính sách, không thay thế việc xác minh nguồn gốc thửa đất của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Kết luận

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Đặc biệt, Công văn 11840/BTC-QLCS của Bộ Tài chính đã làm rõ rằng đối với đất vườn, ao gắn liền với đất ở được tách ra để chuyển quyền, người được chuyển mục đích không bắt buộc phải là người chuyển nhượng ban đầu.

Tuy nhiên, quyền được áp dụng chính sách phụ thuộc vào nguồn gốc thửa đất, quyết định cho phép chuyển mục đích và các điều kiện về áp dụng chính sách một lần.

Luật Tâm Tiến khuyến nghị người dân đã nhận chuyển nhượng đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nên tra cứu hồ sơ địa chính của thửa đất gốc trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích để xác định chính xác quyền lợi về tiền sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý và hướng dẫn

1. Nghị quyết 254/2025/QH15, điểm c khoản 2 Điều 10.

2. Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Điều 6.

3. Công văn 7713/BTC-QLCS ngày 08/6/2026 – Nội dung hướng dẫn được Báo Điện tử Chính phủ đăng tải.

4. Công văn 11840/BTC-QLCS ngày 06/8/2026 – Nội dung và tài liệu công văn.

Luật Tâm Tiến – Cập nhật tháng 11/2026.