DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2026: ĐỀ XUẤT MỞ RỘNG QUYỀN MUA BẤT ĐỘNG SẢN CHO TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 đề xuất mở rộng quyền mua, thuê mua bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, đặc biệt đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Đây là thay đổi đáng chú ý so với pháp luật hiện hành, có thể mở rộng cơ hội đầu tư và khai thác bất động sản, nhưng đồng thời đặt ra những vấn đề pháp lý về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất.

1. Mở rộng quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể nước ngoài

Theo Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở. Đối với công trình xây dựng không phải nhà ở, pháp luật hiện hành chủ yếu cho phép các chủ thể này thuê để sử dụng theo đúng công năng của công trình, chưa cho phép mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng như đề xuất mới.

Khoản 2 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 đề xuất cho phép tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam và người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được:

  • Mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

  • Mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

  • Thuê các loại bất động sản theo quy định của Luật.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 8 Dự thảo cũng mở rộng quyền thuê mua phần diện tích sàn xây dựng đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư.

Như vậy, điểm mới nổi bật không phải là quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, mà là việc mở rộng quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình không phải nhà ở, chẳng hạn phần diện tích có công năng văn phòng, thương mại hoặc dịch vụ, khi đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Quy định này có thể góp phần mở rộng đối tượng khách hàng, tăng khả năng khai thác các dự án bất động sản thương mại và tạo thêm cơ hội đầu tư cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

2. Quyền sở hữu phần diện tích sàn có đồng nghĩa với quyền sử dụng đất?

Đây là vấn đề pháp lý quan trọng cần tiếp tục làm rõ.

Theo điểm a khoản 1 Điều 11 Dự thảo, việc mua bán, thuê mua bất động sản phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật về đất đai, nhà ở có quy định khác. Đồng thời, đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, chủ sở hữu phần diện tích sàn xây dựng có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai có những giới hạn riêng đối với quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Vì vậy, việc cho phép người nước ngoài mua phần diện tích sàn xây dựng không đồng nghĩa với việc họ đương nhiên được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình đó.

Vấn đề đặt ra là cần xác định rõ phạm vi quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng chung và cơ chế cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua phần diện tích sàn trong công trình có nhiều chủ sở hữu.

3. Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định

Tại Báo cáo số 1513/BC-UBKTTC16 ngày 20/10/2026, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề nghị tiếp tục rà soát, đánh giá đầy đủ tác động của việc mở rộng quyền mua, thuê mua bất động sản đối với chủ thể nước ngoài.

Đặc biệt, cần làm rõ phạm vi quyền của từng chủ thể, điều kiện đăng ký và chuyển nhượng, giới hạn khu vực được phép mua, thuê mua, cơ chế cấp Giấy chứng nhận cũng như sự thống nhất với pháp luật về đất đai và nhà ở.

Đồng thời, việc mở rộng quyền sở hữu bất động sản cần bảo đảm yêu cầu quản lý đất đai, quốc phòng, an ninh và tránh phát sinh khoảng trống pháp lý đối với các công trình không phải nhà ở.

4. Kết luận

Đề xuất mở rộng quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài là một thay đổi đáng chú ý của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2026, có thể góp phần mở rộng thị trường và nâng cao khả năng khai thác bất động sản thương mại tại Việt Nam.

Tuy nhiên, để quy định có tính khả thi, cần phân định rõ quyền sở hữu công trình, phần diện tích sàn xây dựng với quyền sử dụng đất, đồng thời thống nhất cơ chế đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và giới hạn quyền của từng nhóm chủ thể có yếu tố nước ngoài.

Lưu ý: Nội dung được phân tích theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026, chưa phải quy định pháp luật được thông qua.